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Bienvenue sur le blog Guide Patrimonial !
Vous trouverez ici des informations pratiques et utiles concernant tous les domaines de la gestion de patrimoine et du courtage en crédits immobiliers.
Bonne visite...

jeudi 9 décembre 2010

Crédits immobiliers : le choix d'un courtier s'impose !

Courtier en crédits immobiliers
La forte chute des taux d'intérêts depuis deux ans a largement favorisé l'augmentation des demandes de financement, en particulier concernant les rachats de prêts souscrits entre 2007 et 2008. Les banques se livrent à une concurrence féroce pour proposer les meilleures offres, et face à la multiplication et la complexité de celles-ci, les clients se trouvent souvent déboussoler. Pourtant, les consommateurs préfèrent toujours majoritairement aller prospecter directement les banques à la recherche du meilleur taux. Ainsi, les courtiers en crédits ne traitent qu'un quart des demandes de financement. Pourtant, les avantages procurés aux clients faisant appel à un courtier sont bien réels...

Faites appel à un courtier en crédits immobiliers :

Le rôle d'un courtier en crédits immobiliers est d'accompagner les clients sur toutes les étapes de leurs demandes de financement. Les courtiers possèdent une expertise et une connaissance des offres proposées par les banques permettant aux clients d'être accompagnés et guidés dans leurs démarches. "Les courtiers en crédits immobiliers ont pour mission de trouver l'offre la plus adaptée à un projet et aux attentes de chaque client". Deux types de courtiers sont présents sur le marché : ceux organisés sous la forme de réseaux (MeilleurTaux.com, ABCourtage...) et les indépendants, à l'image du cabinet EMD Courtages situé à Grenoble. Contrairement aux courtiers appartenant à un réseau, les indépendants misent sur la proximité et la disponibilité à l'égard de leurs clients. Autre principale différence, les courtiers indépendants ne facturent aucun frais de dossier*Le client bénéficie ainsi d'un conseil adapté 100 % gratuit.

Faire appel à un courtier procure des avantages multiples :

  • Un service gratuit pour les clients, les courtiers étant directement rémunérés par les banques ;
  • Un gain de temps se traduisant généralement par un seul rendez-vous avec votre courtier, charge à lui de contacter ses différents partenaires bancaires ;
  • Des conseils adaptés à la situation (revenus, endettement) et au projet de chacun ;
  • Des partenariats avec des banques au niveau régional ou national, garantissant des taux d'intérêt plus bas aux clients faisant appel à un courtier ;
  • Mais aussi des partenariats avec des assureurs vous garantissant les meilleures offres en terme d'assurances de prêts (garanties et prix). Cet avantage est particulièrement appréciable depuis le 2 septembre 2010, date à laquelle les banques n'ont légalement plus le droit d'imposer leur assurance de groupe décès-invalidité.
* A ne pas assimiler aux frais de dossier facturés par les banques pour le montage des dossiers de financement.

lundi 6 décembre 2010

Assurance-vie : quels sont les frais ?

Les frais liés à un contrat d'assurance vie
Bien qu'étant un produit multifonction offrant de nombreux avantages en matière de fiscalité et de succession, le contrat d'assurance-vie est soumis à un certain nombre de frais que le détenteur doit connaître avant d'y souscrire. Pour l'aider à choisir le meilleur contrat, l'épargnant pourra se faire conseiller auprès d'un cabinet de gestion de patrimoine ou d'un courtier en assurances. En plus des conseils pouvant être apportés, ces acteurs pourront également négocier des tarifs plus compétitifs, rendant ainsi les performances du contrat plus conséquentes.

Typologie des frais liés à l'assurance-vie :

Les frais d'entrée sont prélevés lors de chaque versement et viennent en déduction du montant investi sur le contrat, et donc des sommes génératrices d'intérêts. Les frais de gestion sont prélevés chaque année et servent à rémunérer l'assureur pour la gestion administrative des contrats de ses assurés. Les frais d'arbitrage sont quant à eux facturés lorsque le détenteur du contrat modifie la répartition de son épargne à l'intérieur de son contrat. Par exemple, le souscripteur disposant d'une épargne placée à hauteur de 100 % sur un fonds euros peut décider d'investir 20 % de celle-ci sur des unités de compte (capital non garanti) pour aller chercher plus de performances. Enfin, les frais de sortie sont appliqués lorsque le souscripteur interrompt son contrat avant le terme. Ces frais ne peuvent être demandés lorsque l'assurance-vie a été souscrite depuis plus de 10 ans. Aujourd'hui, la plupart des contrats d'assurance-vie commercialisés ne facturent plus de frais de sortie anticipée.

Coût moyen par type de frais :

  • Frais d'entrée : de 3 à 5 % du montant des versements.
  • Frais de gestion : de 0,2 à 1 % sur les contrats en euros / de 0,5 à 1,5 % sur les contrats multisupports.
  • Frais d'arbitrage : environ 0,5 % sur l'épargne transféré (généralement plafonnés) ou prélevés forfaitairement lors de chaque arbitrage.
  • Frais de sortie : limité à 5 % maximum.

mercredi 24 novembre 2010

Assurance-vie : un placement multifonction

L'assurance vie est un produit multifonction
L'ouverture d'un contrat d'assurance-vie permet à son détenteur de bénéficier de multiples possibilités allant bien au delà du simple produit d'épargne ou d'assurance. L'assurance-vie est un produit complexe offrant d'importants avantages, notamment en matière de fiscalité, qui nécessite les conseils avisés d'un professionnel.

L'assurance-vie, un produit d'épargne :
L'assurance-vie permet tout d'abord à son détenteur de se constituer progressivement un capital selon le principe de la capitalisation. Les produits générés par le placement des primes versées sur le contrat d'assurance-vie deviennent à leurs tours productifs d'intérêts. L'assurance vie permet également de valoriser une épargne déjà constituée en vue de réaliser des projets futurs dépendants de chaque épargnant (achat d'une résidence principale, payer les études des enfants, investissements financiers ou immobiliers...). Il est à rappeler que l'épargne placée sur un contrat d'assurance-vie reste disponible à tout moment. Seule la fiscalité est plus ou moins douce en fonction de la date de retrait des fonds par rapport à l'ouverture du contrat d'assurance-vie. Cette fiscalité ne s'applique que sur les gains réalisés et non sur le capital investi (capital initial + autres primes versées).

L'assurance-vie, un instrument boursier :
Sur un contrat d'assurance-vie multisupport, le souscripteur peut réaliser des arbitrages, c'est-à-dire acheter ou vendre des titres généralement sous la forme d'OPCVM à l'intérieur de son portefeuille. Contrairement à d'autres instruments boursiers, les gains dégagés lors de ces opérations sont à l'abri de toute ponction fiscale tant que les capitaux ne sont pas retirés.

Préparer sa retraite avec l'assurance vie


L'assurance-vie, un instrument pour préparer sa retraite :
Pour compenser sa baisse de revenus suite à son départ à la retraite, le détenteur d'un contrat d'assurance-vie aura l'opportunité d'effectuer des rachats partiels sur son contrat d'assurance-vie qui pourront être programmés à échéances régulières. Le souscripteur a également la possibilité d'opter pour le versement d'une rente viagère qui aura néanmoins pour contrepartie de rendre cette décision irréversible et d'aliéner le capital au profit de l'assureur, et donc au détriment des héritiers et bénéficiaires désignés.

L'assurance-vie, un outil de transmission du patrimoine :
Un des principaux avantages fournis par l''assurance-vie est de permettre au souscripteur de transmettre les sommes investies sur son contrat à une (des) personne(s) de son choix, même si celle(s)-ci ne fait (font) pas partie des membres de sa famille ou des héritiers directs.
Les sommes transmises via un contrat d'assurance-vie bénéficie d'un régime fiscal très avantageux. Les sommes transmises au conjoint ou au partenaire de PACS sont totalement exonérées de droits de succession. Dans les autres cas, les sommes transmises sont exonérées de droits de succession à hauteur de 152 500 € si les primes ont été versées avant les 70 ans de l'assuré. Les sommes transmises au-delà de cette limite de 152 500 € par bénéficiaire subissent une ponction fiscale de 20 %.

vendredi 12 novembre 2010

Déductions, réductions et crédits d'impôt, quelles différences ?

Différences entre déduction, réduction et crédit d'impôt
Quelles sont les caractéristiques propres aux déductions, réductions et crédits d'impôt ? Chaque avantage fiscal procure des gains fiscaux de natures différentes n'avantageant pas de la même manière les contribuables qui en bénéficient.

Les déductions d'impôt :
Les déductions sont des "charges déductibles" qui sont soustraites du revenu imposable avant le calcul de l'impôt. Dans ce cas, l'avantage fiscal sera d'autant plus important que le contribuable se situe dans une tranche d'imposition élevée.
Pour une déduction d'impôt de 2 000 €, le contribuable taxé au taux marginal de 40 % bénéficiera d'un gain d'impôt de 800 €, tandis que le contribuable taxé au taux de 5,5 % ne réalisera qu'une économie d'impôt de 110 €.

Les réductions d'impôt :
Contrairement aux déductions, les réductions sont déduites après le calcul de l'impôt selon le barème progressif. Bien souvent, les réductions d'impôt correspondent à une partie (%) des dépenses engagées, limitée à un plafond annuel. Dans ce cas, l'avantage fiscal ne dépend pas de la tranche d'imposition du contribuable mais de la dépense engagée ouvrant droit à la réduction d'impôt. Les réductions d'impôt peuvent ramener l'impôt à zéro mais ne donnent pas lieu à remboursement quand la réduction est supérieure au montant de l'impôt. C'est pourquoi les réductions d'impôt ne présentent aucun intérêt fiscal pour les foyers faiblement imposables.
Le contribuable qui doit payer un impôt de 5 000 € et bénéficie d'une réduction d'impôt de 7 000 € verra cette dernière limitée à 5 000 €.
Bien que non-remboursables, les réductions d'impôt peuvent parfois être reportables sur un certain nombre d'années. Par exemple, lorsque la réduction d'impôt Scellier imputable au titre d'une année d'imposition est supérieure à l'impôt sur le revenu dû par le contribuable, la différence peut être imputée sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Les crédits d'impôt :
Les crédits d'impôt fonctionnent selon le même principe que les réductions d'impôts mais contrairement à ces dernières, les crédits d'impôt sont remboursés par le Trésor Public lorsque leur montant excède celui de l'impôt dû. Les crédits d'impôt avantagent donc aussi bien les personnes imposables que celles qui ne le sont pas ou faiblement.
L'exemple le plus parlant concerne le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunts afférents à l'acquisition de l'habitation principale qui donne droit à un crédit d'impôt de 40 % des intérêts versés la première année, puis de 20 % pour les quatre années suivantes, dans la limite de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple. Le taux de ce crédit d'impôt est majoré pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) à 40 % des intérêts versés pendant sept ans. Ce dispositif sera supprimé dès 2011.
N.B. Les restitutions inférieures à 8 € ne sont pas remboursées.

mercredi 10 novembre 2010

Clause du bénéficiaire dans un contrat d'assurance-vie : quelques explications s'imposent...

La clause du bénéficiaire dans un contrat d'assurance vie
La clause du bénéficiaire est un élément fondamental de l'assurance-vie, tant sur le fond que sur le forme, que le souscripteur doit remplir dès l'ouverture de son contrat. Cette clause permet au souscripteur de désigner les bénéficiaires qui receuilleront le capital placé sur le contrat d'assurance-vie au décès de l'assuré. Mises à part quelques exceptions, tels que les professionnels de la santé dans certains cas, le souscripteur bénéficie d'une grande liberté quant au choix des bénéficiaires.

Le souscripteur peut en effet désigner ses héritiers directs, une personne autre que ses héritiers directs, une personne avec qui il n'a aucun lien de parenté, certaines personnes morales, et même le Trésor Public (ex : pour s'acquitter des droits de succession à la place des héritiers).

Le souscripteur peut également désignés autant de souscripteurs qu'il le souhaite. Si plusieurs bénéficiaires sont désignés, le souscripteur pourra établir un ordre de priorité entre les bénéficiaires (ex : "mon conjoint, à défaut mes enfants") ou répartir les capitaux entre eux (ex : "50 % pour mon conjoint, 50 % pour mes enfants").

La désignation du bénéficiaire peut se faire de manière nominative ou qualitative. Dans le premier cas, le souscripteur désigne le bénéficiaire par son nom, et éventuellement son adresse, date et lieu de naissance afin d'éviter les homonymes. Dans le second cas, il s'agit de désigner un bénéficiaire par sa qualité : "mon conjoint", "mes enfants", "mes héritiers", etc. Dans cette hyptohèse, c'est la personne ayant cette qualité au moment du décès qui recevra le bénéfice de l'assurance-vie. Cette désignation peut être très inconvéniente pour les personnes en instance de divorce.

La désignation sous conditions permet au souscripteur de désigner des bénéficiaires qui devront alors remplir une charge. Cette charge ne doit en aucun cas être impossible, illicite ou immorale sous peine de voir le contrat être réintégré dans l'actif successoral, et ainsi perdre tous ses avantages juridiques et fiscaux.

L'acceptation du bénéficaire :

L'accord du bénéficiaire n’est pas nécessaire à la validité du contrat d’assurance-vie. Cependant, s’il est averti de sa désignation par le souscripteur, le bénéficiaire a la possibilité d’accepter le bénéfice du contrat. Après un délai de 30 jours, cette acceptation peut intervenir à tout moment en cours de contrat et nécessite désormais, depuis le 18 décembre 2007, le consentement du souscripteur.

Mais attention, après une acceptation validée par le souscripteur, le bénéficiaire acceptant possède des droits irrévocables sur le contrat :
  • Le souscripteur ne peut plus changer la clause bénéficiaire sans l’accord du bénéficiaire lui-même ;
  • Le souscripteur ne peut pas non plus disposer librement de son épargne placée sur le contrat.

Financement participatif : Nouvelle tendance du Web

Financement participatif sur Internet
Nouvelle tendance sur le Web, le financement participatif ou crowdfunding permet à des groupes d'internautes d'investir dans divers secteurs d'activité de manière simplicime et peu onéreuse. Le fonctionnement consiste à s'inscrire sur un des nombreux sites spécialisés dans le financement participatif, de sélectionner le projet qui vous semble le plus porteur et d'effectuer votre mise via différents modes de paiement proposés. Le projet est ensuite lancé sous réserve d'avoir collecté suffisamment d'argent. Si vous avez misé sur les bons projets, vous récolterez par la suite les fruits de votre placement.

Les mises que vous placez sur un projet sont très souvent limitées par un minimum et un maximum. Ne comptez pas faire fortune avec cette nouvelle pratique. Même si certains ont tout de même réussi à miser sur des projets exceptionnellement rentables (Grégoire, My Major Company, 1 860 % de plus-value réalisée), ceux-ci restent très rares.

Voici une liste des sites les plus sérieux proposés par Capital dans son magazine d'octobre 2010 (n° 229) :
  • Wiseed.com : investissez dans le financement de start-up innovantes ;
  • FinanceUtile.com : sélectionnez les PME dans lesquelles vous souhaitez investir ;
  • MyMajorCompany.com : participez au financement de la carrière d'un jeune chanteur. Le plus gros succès de ce site reste le chanteur Grégoire et la sortie de son premier album ;
  • PeopleForCinema.com : la grande particularité de ce site est de ne pas proposer d'investir sur la production d'un film, mais sur sa distribution, moins risquée et aléatoire ;
  • FriendsClear.com : le site propose de financer des projets de création d'entreprises (principe du microcrédit) en moyennant un taux de rendement de 4,5 % brut annuel.

Il existe de nombreux sites spécialisés dans le financement participatif. A vous de vérifier le sérieux de ces sites, ainsi que l'expérience et les compétences des dirigeants. Le financement participatif permet au plus grand nombre de miser sur des projets d'investissement, mais il appartient à chacun de les analyser pour juger de leur potentiel de développement. A ce titre, les sites les plus sérieux vous fourniront les informations essentielles avant une prise de décision.

dimanche 7 novembre 2010

Capital Investissement, définition et principes

Définition du Capital Investissement
Le métier du Capital Investissement consiste à prendre des participations majoritaires ou minoritaires dans le capital de petites et moyennes entreprises généralement non cotées (source : Association Française des Investisseurs en Capital). Généralement, la prise de participation au capital de ces entreprises intervient lors de la constitution du capital ou lors d'une augmentation de capital. Ces prises de participation permettent d'accompagner les entreprises dans toutes les étapes de leur cycle de vie : lancement, croissance, maturité, et même déclin. Il existe différentes formes de Capital Investissement qui correspondent chacune à une étape clé de l'entreprise.

Le Capital Risque (1) permet d'accompagner des entreprises en phase de lancement et permet généralement de financer l'innovation, les NTIC et les biotechnologies. Le Capital Développement (2) sert à financer le déploiement d'entreprise à fort potentiel de croissance, par exemple dans le cadre d'un projet d'investissement de développement. Le Capital Transmission (3), appelé également LBO (Leverage Buy Out), permet quant à lui d'accompagner et financer l'acquisition, la transmission et / ou la cession d'entreprises. Le Capital Retournement (4) intervient quant à lui lorsque les entreprises se trouvent en difficultés.

Le Capital Investissement ne représente pas qu'un financement pour les entreprises dans le besoin. Son intérêt est aussi d'accompagner et guider les dirigeants dans les grandes décisions stratégiques des entreprises. Le Capital Investissement permet ainsi d'améliorer le potentiel de création de valeur des entreprises.

Projet de loi de finances 2011 (suite)

Les ménages paieront 4 milliards d'euros d'impôt en plus l'an prochain
Pour réduire son déficit public, le Gouvernement a décidé d'augmenter une trentaine d'impôts sur les ménages. Ces hausses d'impôt devrait permettre à l'Etat de récolter environ 4 milliards de recettes supplémentaires l'année prochaine, et 6,5 milliards pour les années suivantes. Dorénavant, les ménages devront donc payer autant que les entreprises.

Petit tour d'horizon des principales mesures phares qui toucheront les ménages de tous niveaux de revenus :
  • La hausse de TVA sur les offres "triple play" : Les offres de télévision, téléphonie et Internet verront passer leur TVA à 19,6 %. Actuellement, les fournisseurs d'accès à Internet et les opérateurs mobiles s'acquittent d'une TVA à 5,5 % sur la moitié de leur chiffre d'affaires. Pourquoi ? Parce qu'ils considèrent que la télévision payante, d'ordinaire moins taxée, est un élément fondamental de leur offre ;
  • La suppression du crédit d'impôt sur les dividendes : Ce crédit d'impôt est cependant aujourd'hui limité à 50 % des revenus perçus exigibles, plafonné à 115 € pour un célibataire et 230 € pour un couple ;
  • La suppression de l'avantage fiscal des couples qui se marient ou divorcent : Cette mesure permettait de réaliser trois déclarations d'impôt sur l'année du mariage ou divorce, et ainsi de réduire le niveau d'imposition.

Petit tour d'horizon des principales mesures touchant davantage les ménages les plus aisés :

lundi 1 novembre 2010

La loi Lagarde au secours des personnes surendettées

La loi Lagarde vole au secours des personnes surendettées
Selon Christine Largarde, ministre de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi, neuf millions de français ont souscrit à des crédits à la consommation et 2,6 millions se retrouvent en difficulté pour faire face à leurs échéances. Le nombre de personnes surendettées a augmenté de 15 % entre septembre 2008 et septembre 2009. 750 000 ménages étaient en situation de surendettement fin juin 2010.

Les mesures de la loi Lagarde concernant les crédits à la consommation, votées au Parlement en juin, sont entrées en vigueur lundi 1er novembre 2010. Cette loi présente plusieurs points visant à mieux réguler les pratiques commerciales en matière de crédit à la consommation et permettant à un certain nombre de personnes surendettées de retrouver une situation "quasi-normale" :
  • Dans le cas d'une mise en place d'un plan de remboursement honoré sans incident par le ménage surendetté, l'inscription au Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers * (FICP) est ramenée de 10 à 5 ans ;
  • Lorsqu'une procédure de rétablissement personnel (effacement total des créances) a été mise en place, la durée d'inscription est ramenée de 8 à 5 ans ;
  • La consultation du FICP sera rendue plus facile pour les particuliers via la demande par courrier d'un relevé de leur situation (impossible auparavant) ;
  • Les banques ne pourront plus procéder à des mesures unilatérales à l'encontre des personnes surendettées (ex : fermeture de compte, saisies d'huissiers) ;
  • La Banque de France disposait d'un délai de 6 mois pour décider de l'orientation d'un dossier. Ce délai est aujourd'hui ramené à 3 mois.

* Le FICP est un fichier géré par la Banque de France pour répertorier les incidents ou une demande de dossier de surendettement effectué par un particulier.L'inscription au FICP empêche de fait les personnes concernées d'obtenir un nouveau crédit.

Au final, environ 120 000 personnes, c'est-à-dire une personne surendettée sur six, vont pouvoir bénéficier du raccourcissement de la durée d'inscription au FICP, et ainsi retrouver une situation financière un peu plus normale.

Projet de loi de finances 2011

Afin d'éviter un scénario à la grecque, l'Etat a décidé de ramener le déficit public français de 8 à 3 % du PIB d'ici 2013 afin d'être dans les règles du traité de Maastricht. Pour y parvenir, le Gouvernement mise sur la fin des mesures de relance et sur la reprise de l'activité avec un objectif de croissance de 2 % pour l'an prochain, puis 2,5 % par an à compter de 2012. Les principales mesures attendues concernent le rabot fiscal qui va directement impacter les niches fiscales. Petit tour d'horizon concernant les principaux changements pour 2011...

Principales réformes concernant les crédits d'impôt (liste non-exhaustive) :

Le crédit d'impôt au titre d'installations photovoltaïques va passer de 50 à 25 %. Cette perte en matière de fiscalité ne pourra être compensée que par un allongement de la durée de production d'énergie.
Le crédit d'impôt au titre des dépenses en faveur de la prévention des risques technologiques passera de 40 % en 2010 à 36 % en 2011.
Le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition de l'habitation principale sera quant à lui supprimé.

Principales réformes concernant les réductions d'impôt (liste non-exhaustive) :

Les réductions d'impôt au titre des investissements dans l'immobilier de loisirs (tourisme), forestiers et dans des résidences hôtelières à vocation sociale seront réduites à 22 % du montant investi, contre 25 % auparavant.
Les réductions d'impôt accordées aux investissements réalisés outre-mer sont aujourd'hui fixées entre 25 et 50 %, selon le type d'investissement, mais seront réduites dès 2011 entre 22 et 45 %.
Le taux de la réduction "Malraux", consacrée à la rénovation complète d'un immeuble bâti, sera réduite à 27 %, contre 30 % aujourd'hui.
La réduction d'impôt accordé au titre des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle passera de 25 % en 2010 à 22 % en 2011.

Projet de loi de finances 2011

Nouveaux taux pour le dispositif Scellier :

Le dispositif qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, en achetant un logement neuf que l'acquéreur s'engage à mettre en location nue pendant neuf ans à titre d'habitation principale, verra son taux diminuer de 25 % en 2010 à 22,5 % en 2011, excepté pour les logements classés "Bâtiment Basse Consommation" qui continueront à bénéficier d'un taux à 25 %. "Lisez notre article consacré aux nouveaux taux du dispositif Scellier"

Les investissements dans les PME, FCPI et FIP :

Limité à un investissement de 20 000 € pour un célibataire et 40 000 € pour un couple, les souscriptions au capital initial et les augmentations de capital de PME permettent une réduction d'impôt de 25 %. La souscription à des fonds communs de placement dans l'innovation (FIP) et des fonds d'investissement de proximité permettent eux aussi une réduction d'impôt de 25 % (50 % pour les FIP corses) dans la limite d'un investissement de 12  000 € pour un célibataire et 24 000 € pour un couple.
Les personnes redevables de l'ISF peuvent également bénéficier d'une réduction d'impôt au taux de 75 % dans la limite d'un avantage fiscal ne pouvant dépasser 50 000 €, soit un investissement de 66 667 € maximum.
Le Gouvernement souhaite aujourd'hui réduire le taux de la réduction d'impôt au titre de l'impôt sur le revenu à 22 %, au lieu de 25 % actuellement. Néanmoins, le Gouvernement laisse la possibilité aux investisseurs de bénéficier des taux actuels en recentrant les mesures sur les entreprises rencontrant des difficultés d'accès au financement en fonds propres, en prévenant certaines situations abusives et en améliorant la transparence de ces dispositifs. En résumé, l'investisseur pourra bénéficier des mêmes taux de réduction d'impôt au titre des investissements réalisés dans les PME, FCPI et FIP s'il accepte des conditions d'investissement plus lourdes en contrepartie.

Ce qui ne change pas :

Aucune réforme n'a été prise concernant les réductions et crédits d'impôt suivant :
  • Emploi d'un salarié à domicile (50 %) ;
  • Frais de garde des jeunes enfants (50 %) ;
  • Investissement locatif dans le logement social outre-mer (50 %) ;
  • Dons aux oeuvres et associations (66 à 75 %).

La fiscalité des contrats d'assurance-vie

Fiscalité de l'assurance vie
Les intérêts et produits réalisés dans un contrat d'assurance-vie sont capitalisés hors imposition mais deviennent imposables dès lors que l'assuré effectue un rachat partiel ou total sur son contrat. Le souscripteur peut opter soit pour l'imposition des gains au barème de l'impôt sur le revenu, soit au prélèvement forfaitaire libératoire.

Dans le premier cas, ses gains seront taxés à son taux réel d'imposition. Dans le second cas (PFL), le taux d'imposition dépendra de la date de retrait :
  • Si le retrait intervient au cours des 4ères années du contrat, le taux du prélèvement libératoire sera de 35 % (hors prélèvements sociaux de 12,1 %) ;
  • Si le retrait intervient entre la 5ème et la 8ème années du contrat, le taux sera de 15 % (hors PS de 12,1 %) ;
  • Si le retrait intervient après la 8ème année, le taux sera de 7,5 % (hors PS de 12,1 %) après un abattement annuel fixé à 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple.

A noter : Lorsque le montant des gains est inférieur au montant de l'abattement annuel, seuls les prélèvements sociaux, fixés aujourd'hui à 12,1 %, devront être acquittés.

Les conditions de mise en place d'un prêt relais

Conditions de mise en place d'un prêt relais
Les banques ont aujourd'hui assoupli leurs conditions relatives à la mise en place de prêts relais. Ces crédits servent aux biens immobiliers mis en vente et constituent un apport pour l'acquisition d'un nouveau bien. Leurs taux ont baissé et la durée d'emprunt s'étale sur 12, 24, ou plus rarement 36 mois.

Le montant pris en compte dans le prêt relais représente généralement entre 70 et 80 % de l'estimation de la valeur du bien à vendre, si ce dernier est dégagé de tout crédit. S'il existe toujours un prêt en cours sur le bien en question, la banque applique ce pourcentage sur la valeur du bien moins le capital restant dû du crédit en cours.

Le remboursement du prêt relais doit intervenir juste après la vente du bien. Quant aux intérêts, ils sont payés à tous les mois (différé partiel) ou à l'issue du prêt, c'est-à-dire au moment du remboursement du capital emprunté (différé total). Dans ce dernier cas, les intérêts normalement dû à la fin de chaque mois sont reportés sur le capital restant dû où seront par la suite calculés les intérêts sur un montant emprunté plus élevé (capital initial emprunté + reports des intérêts dûs non payés). Le coût total du crédit sera donc plus élevé avec un différé total mais permettra pour certains emprunteur d'éviter un effort d'endettement trop important.

Le principal danger lié à ce type de crédits est la non-réalisation de la vente du bien dans le délai de 12 ou 24 mois. Le prêt relais doit alors être remboursé (capital + intérêts) alors que la vente du bien n'a toujours pas eu lieu. Cette situation se produit souvent lorsque le bien a été surévalué par rapport au prix réel du marché. A ce titre, l'établissement bancaire peut également demander une expertise du bien avant d'accorder un prêt relais, cette expertise permettant d'affiner le prix réel du bien.

jeudi 28 octobre 2010

Vidéo Argent Dette - Paul Grignon

Vidéo Argent Dette de Paul Grignon
Vous trouverez ci-dessous une vidéo de 52 minutes explicant de la manière la plus simple qu'il soit comment et par qui la monnaie est créée. Ce film qui traite de la création monétaire, principalement via les crédits, est signé par le canadien Paul Grignon. Cette vidéo a pour principal intérêt de montrer le rôle (trop ?) important joué par les institutions bancaires dans la création de l'Argent Dette (Money as Debt).


La vidéo est un peu longue mais mérite vraiment le coup d'oeil.









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Future loi bancaire américaine

Future loi bancaire américaine
Les nouvelles mesures adoptées par le président des Etats Unis, Barack Obama, vise à empêcher de futures crises financières. Cette réforme présente plusieurs points essentiels sensés limiter la spéculation financière et mieux protéger les contribuables.
Tout d'abord, la future loi bancaire américaine aura pour but d'encadrer l'activité des banques, notamment en leur interdisant de spéculer avec leurs fonds propres, ce qu'on appelle plus communément le "prop trading". Par le passé, cette pratique a failli être à l'origine de la faillite d'un grand nombre de banques d'investissement.

Cette réforme vise également à mieux encadrer les très grandes institutions financières qui ont une taille trop importantes pour pouvoir être sauvés par le financement de l'Etat, et donc des contribuables. Ces "too big to fail" devront désormais mettre en place un plan de démantèlement précis en cas de banqueroute, afin que l'Etat ne soit plus contraint de venir sauver ces mastodontes de la finance.

En revanche, le président Obama n'a pris aucune mesure contre les produits dérivés à l'origine de la crise des subprimes. En effet, bien utilisés, ces produits peuvent jouer un rôle essentiel contre les risques de marché, telles que les fluctuations des cours des matières premières ou des monnaies. Mais la future loi bancaire encadrera davantage la vente de ces produits via le passage obligé vers une chambre de compensation chargée de vérifier leur solvabilité.

Cette réglementation américaine n'aura quasiment aucune incidence sur les établissements bancaires européens, excepté pour leurs filiales implantées aux Etats Unis qui devront s'y conformer. L'UE préfère quant à elle se concentrer sur la réforme des ratios de Bâle III, augmentant les exigences en fonds propres des banques afin des les renforcer en cas de crise.

mercredi 27 octobre 2010

Les taux d'emprunt atteignent un niveau historiquement bas !

Taux d'emprunt historiquement bas
Une étude réalisée par Crédit Logement, organisme cautionnaire de prêts immobiliers, montre que les taux d'emprunt se sont établis en moyenne à 3,35 % dans le neuf et 3,34 % dans l'ancien au cours du troisième trimestre 2010. Ce constat souligne le niveau exceptionnellement bas des taux d'emprunt actuels. Les taux n'ont en effet jamais été aussi bas depuis l'Après-guerre.

La forte baisse des taux a permis le développement des prêts à taux fixe, au détriment des prêts à taux révisable qui ne représentent plus que 6,5 % des crédits émis au cours du mois de septembre (hors formules de taux révisables avec variabilité totale du taux et de la durée).

Quant à la durée moyenne d'emprunt, celle-ci s'est établie à 210 mois, soit 17,5 ans, renforçant la tendance baissière de la durée des prêts depuis 2008. Ce recul n'a cependant était que d'un mois depuis la fin de l'année 2009, contre cinq mois sur l'année 2009 et huit mois sur l'année 2008.

Dans ce contexte favorable à l'octroi de crédits, le niveau des mensualités est aujourd'hui 10 % inférieur à celui de la fin 2008 pour un même capital emprunté.

En revanche, le coût relatif moyen des prêts se relève à 3,85 années de revenus au troisième trimestre 2010, contre 3,55 en septembre 2008, retrouvant ainsi son niveau atteint mi-2007. Cette hausse s'explique non seulement par une augmentation du coût des opérations réalisées, mais également par une progression des revenus des ménages plus lente qu'auparavant.

mardi 26 octobre 2010

Taux fixe ou révisable ?

Taux fixe et taux révisable
Si vous acceptez d'assumer une part de risque pour tenter de diminuer le coût de votre emprunt, vous pouvez opter pour un taux révisable (ou variable). Au contraire, si vous souhaitez connaître le montant de vos mensualités sur toute la durée de votre prêt, vous opterez plus facilement pour un taux fixe, sans surprises (bonnes ou mauvaises).

Les taux révisables sont tous indexés sur un indice de référence, généralement l'Euribor 1 an ou l'Euribor 3 mois.

Il existe différents prêts à taux révisables, dont les trois principales formes sont :
  • Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées : en cas de hausse de l'indice de référence, la hausse du taux d'intérêts entrainera, soit une modification des échéances, soit une variation de la durée d'emprunt ;
  • Le prêt à taux variable capé : la variation du taux d'intérêts est plafonné à + 1 %, + 1,5 %, + 2 %, ou plus rarement + 3 %. L'évolution de l'indice de référence aura une incidence sur le montant des mensualités ;
  • Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnés : dans ce cas, le plafond porte sur le montant des mensualités. Si cette augmentation ne suffit pas, c'est alors la durée d'emprunt qui est rallongée. Cette dernière peut aussi être plafonnée.

L'Euribor 1 an au plus basAujourd'hui, les taux ont atteint un niveau historiquement bas, ne rendant pas propice le moment pour emprunter avec un taux révisable. En effet, le niveau particulièrement faible des taux d'intérêts laisse penser une remontée progressive des taux, faisant perdre l'intérêt des taux révisables.

C'est au début du prêt que l'emprunteur paie le plus d'intérêts, et donc à la fin du prêt qu'il paie la plus grande partie de capital. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, une remontée des taux en début de période auraient donc des conséquences négatives sur le coût total des intérêts d'emprunt.

Assurance-vie : épargne bloquée ?

Assurance vie et disponibilité de l'épargne
NON !!! Les sommes investies dans un contrat d'assurance-vie ne sont pas bloquées. Seule la fiscalité est plus ou moins douce selon l'ancienneté du contrat, ayant pour origine sa date d'ouverture.

A tout moment, l'épargnant reste libre de débloquer les sommes investies sur son contrat via un rachat partiel ou total. Certains contrats appliquent encore des frais de sortie, mais ceux-ci sont de plus en plus rares. Quant à la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), elle n'est appliquée qu'aux gains générés par le contrat d'assurance-vie, et non sur le capital investi.

Nouveau prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2011

La réforme du prêt à taux zéro (PTZ+) rentrera en vigueur à compter du 1er janvier 2011. Ce dispositif aura pour but de remplacer trois aides mises en place jusqu'à la fin 2010 : le prêt à taux zéro tel que nous le connaissons actuellement, le prêt Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale.

Jusqu'au 31 décembre 2012, les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'Etat peuvent proposer des prêts à taux zéro, c'est-à-dire remboursables sans intérêt, pour financer :
  • la construction d'un logement ;
  • l'achat d'un logement neuf ;
  • l'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction ;
  • l'achat et/ou l'aménagement d'un local professionnel transformé en local d'habitation ;
  • l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro ne peut venir qu'en complément d'autres prêts et ne peut permettre à lui seul de financer la totalité du bien immobilier.
Le prêt à taux zéro est réservé aux emprunteurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant leur demande de prêt. L'emprunteur peut également prétendre au prêt à taux zéro si :
  • il est titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement de 2ème ou 3ème catégorie ;
  • il est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapée ;
  • il est victime d'une catastrophe ayant rendu son logement inhabitable de manière définitive (ex : inondation).
N.B. L'emprunteur qui déménage et vend son logement acquis avec un prêt à taux zéro peut en demander son transfert.

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) sera non seulement plus attractif, notamment pour les logements neufs situés dans les zones A et B1, mais aura aussi une portée environnementale plus importante puisqu'il favorisera les acquisitions de logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) et les améliorations énergétiques des logements anciens (simulateur).

A contrario, le PTZ+ sera moins favorable aux logements neufs non BBC et aux logements anciens ayant une forte consommation annuelle d'énergie (catégorie E, F ou G). Dans ce cas, la quotité du prêt sera réduite.


Le PTZ+ sera plus attractif et écologique


Le montant du PTZ se calcule sur un pourcentage du montant de l'opération, dans la limite d'un plafond. Les pourcentages et plafonds diffèrent selon :
  • la localisation du logement : zone A, B1, B2 ou C ;
  • la performance énergétique du logement : sept classes sont définies, selon le niveau de la consommation annuelle d'énergie, allant de la classe A à la classe G ;
  • et le statut du logement : neuf ou ancien.
Les durées d'emprunt du PTZ+ seront mieux adaptées aux revenus des ménages et iront jusqu'à 30 ans. Contrairement au PTZ actuel, la composition de la famille sera également prise en compte pour établir les durées d'emprunt.
Le montant maximal du PTZ+, dans le cas d'une famille de cinq personnes ou plus achetant en zone A, sera de 359 000 € dans le neuf et 285 000 € dans l'ancien.

Les grands gagnants de ce nouveau prêt à taux zéro seront les primo-accédants qui ne respectaient pas jusqu'alors les plafonds de revenus de l'actuel PTZ. En effet, ils pourront dorénavant bénéficier du nouveau prêt à taux zéro puisque les conditions de ressources ont tout simplement été supprimées, compensant ainsi, en totalité ou en partie, la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

N.B. Les différentes zones d'habitation :
- Zone A : Agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevoix français ;
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants + Grande couronne autour de Paris + Pourtour de la Côte d'Azur + Quelques agglomérations chères + Outre-mer + Corse et Îles ;
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants + Communes chères en zones littorales ou frontalières + Pourtour de l'Île-de-France ;
- Zone C : Reste du territoire.

Amendement Fourgous, ou comment transformer son contrat en euros en contrat multisupports

Transformer son contrat en euros en contrat multisupports
Depuis le vote de l'amendement Fourgous (il tire son nom du député qui en est à l'origine) dans le cadre de la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, il est possible de transformer un contrat en euros en contrat multisupports, tout en conservant l’antériorité fiscale, si trois conditions sont réunies :
  • le transfert s’effectue auprès du même assureur ;
  • il porte sur l’intégralité du capital ;
  • sur le « nouveau » contrat multisupport, 20 % au moins des sommes sont placées sur des supports exprimés en « unités de comtes ».
Sous réserve du respect de ces contraintes, les avantages fiscaux liés à la date d’ouverture du premier contrat restent préservés.

Réforme des prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance-vie multisupports

Prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance vie
Jusqu'à aujourd'hui, les prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance-vie n'étaient pas prélevés selon les mêmes modalités, selon qu'il s'agisse d'un contrat monosupport en euros (c'est-à-dire à capital garanti) ou d'un contrat multisupport.

Les premiers sont soumis aux prélèvements sociaux chaque année au 31 décembre (puisque le capital et les gains générés sont garantis). En revanche, les seconds sont soumis aux prélèvements sociaux lors du rachat total ou partiel du contrat ou lors du dénouement du contrat en cas de vie ou au terme du contrat en cas de décès.

Aujourd'hui, le gouvernement souhaite imposer les contrats multisupports sur leurs placements non-risqués (fonds en euros) au même titre que les contrats monosupport en euros, en épargnant les autres supports puisqu'ils sont aléatoires. "Il n’y a pas de raison d’exonérer chaque année. Donc on va, au fil de l’eau, appliquer la CSG, la CRDS sur ces contrats-là au lieu d’en différer l’imposition au terme du contrat", selon Christine Lagarde, ministre de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi.

Cette réforme risque d'induire une complexité accrue pour les particuliers quant aux prélèvements applicables et diminuera évidemment la performance des contrats multisupports.

Pour rappel, les prélèvements sociaux sont fixés à 12,1 % depuis le 1er janvier 2009 et sont composés de cinq contributions sociales :
  • La contribution sociale généralisée (CSG) soit 8,2 % ;
  • La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) soit 0,5 % ;
  • Le prélèvement social soit 2 % ;
  • Les taxes additionnelles : 0,3 % de "contribution solidarité autonomie" et 1,1 % destiné au financement du RSA (Revenu de Solidarité Active).

Scellier et Censi-Bouvard : rabot fiscal et nouveaux taux

Réformes du dispositif Scellier et Censi-Bouvard
Le dispositif Scellier perdure jusqu'en 2013 mais les taux de défiscalisation vont diminuer en 2011, 2012 et 2013.
Néanmoins, en investissant en loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation), l'investisseur bénéficiera d'avantages fiscaux plus importants.
Taux de la réduction d'impôt Scellier en 2011 :
  • Scellier « classique » = 13 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €), pour une réduction d'impôt maximum de 39 000 € sur 9 ans soit 4 333 € par an ;
  • Scellier BBC = 22 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 66 000 € sur 9 ans soit 7 333 € par an.

Taux de la réduction d'impôt Scellier en 2012 :
  • Scellier « classique » = 9 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 27 000 € sur 9 ans soit 3 000 € par an ;
  • Scellier BBC = 18 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an.

A compter de 2013, date à laquelle le label BBC sera obligatoire, la réduction sera de 13 % pour tous.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard devrait quant à lui voir sa réduction d'impôt passé à 18 % du prix d'achat, limité à 300 000 €, étalée sur 9 ans

La loi Lagarde favorise la délégation d'assurance emprunteur

Loi Lagarde en faveur de l'assurance de prêt
La loi Lagarde qui vise à réformer les crédits à la consommation apporte un grand salut quant à la possibilité pour l'emprunteur de choisir son assurance de prêt.



La souscription à une assurance de prêt a changé sur trois principaux points :
  1. « L’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix » ;
  2. « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée » ;
  3. « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt […], que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».
En résumé, avec l’adoption de cette loi, les particuliers devraient normalement pouvoir choisir entre l’assurance groupe proposée par la banque et une assurance individuelle via une délégation d’assurance, personnalisée selon le profil de l’emprunteur et permettant, dans certains cas, de bénéficier de tarifs très avantageux. Ces dispositions sont effectives depuis le 2 septembre 2010.
Dans la pratique, on peut s'attendre à ce que les banques soient réticentes pour accorder une délégation d'assurance de prêt, ou qu'elles ne tiennent tout simplement pas compte des réformes relatives à la loi Lagarde. Affaire à suivre...

Calcul des indemnités de remboursement anticipé

Calcul des indemnités de remboursement anticipé
Contrairement à une idée reçue, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont pas fixées à 3 % du capital restant dû (CRD). Le calcul des indemnités de remboursement anticipé est strictement encadré par les articles L312-21 et R312-2  du Code de la consommation.de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

L'emprunteur reste libre de rembourser à tout moment, en totalité ou en partie, son prêt en cours. Néanmoins, le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt. Cette restriction ne peut s'appliquer lorsqu'il s'agit du solde du prêt.

En cas de remboursement par anticipation, l'indemnité due par l'emprunteur est alors égale à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt. Ce montant ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. Ces 3 % représentent donc un plafond maximum, et en aucun cas une méthode de calcul des indemnités de remboursement anticipé.

La meilleure alternative reste encore de négocier auprès de votre banquier l'exonération de cette indemnité en cas de remboursement anticipé.

Trois exceptions confirment la règle :
Pour les contrats de prêt conclus à compter du 25 juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur en cas de remboursement anticipé résultant :
  • de la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • du décès de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

La formule de calcul des indemnités de remboursement anticipé :
Capital remboursé x Taux moyen du prêt / 2 = IRA (plafonnées à 3 % du CRD)

N.B. Dans le cas d'un remboursement total, le capital remboursé est égal au capital restant dû.
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