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Vous trouverez ici des informations pratiques et utiles concernant tous les domaines de la gestion de patrimoine et du courtage en crédits immobiliers.
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jeudi 28 octobre 2010

Vidéo Argent Dette - Paul Grignon

Vidéo Argent Dette de Paul Grignon
Vous trouverez ci-dessous une vidéo de 52 minutes explicant de la manière la plus simple qu'il soit comment et par qui la monnaie est créée. Ce film qui traite de la création monétaire, principalement via les crédits, est signé par le canadien Paul Grignon. Cette vidéo a pour principal intérêt de montrer le rôle (trop ?) important joué par les institutions bancaires dans la création de l'Argent Dette (Money as Debt).


La vidéo est un peu longue mais mérite vraiment le coup d'oeil.









Qu'avez vous pensé de cette vidéo ? Quelles sont vos réactions ?
N'hésitez pas à nous laisser un commentaire...

Future loi bancaire américaine

Future loi bancaire américaine
Les nouvelles mesures adoptées par le président des Etats Unis, Barack Obama, vise à empêcher de futures crises financières. Cette réforme présente plusieurs points essentiels sensés limiter la spéculation financière et mieux protéger les contribuables.
Tout d'abord, la future loi bancaire américaine aura pour but d'encadrer l'activité des banques, notamment en leur interdisant de spéculer avec leurs fonds propres, ce qu'on appelle plus communément le "prop trading". Par le passé, cette pratique a failli être à l'origine de la faillite d'un grand nombre de banques d'investissement.

Cette réforme vise également à mieux encadrer les très grandes institutions financières qui ont une taille trop importantes pour pouvoir être sauvés par le financement de l'Etat, et donc des contribuables. Ces "too big to fail" devront désormais mettre en place un plan de démantèlement précis en cas de banqueroute, afin que l'Etat ne soit plus contraint de venir sauver ces mastodontes de la finance.

En revanche, le président Obama n'a pris aucune mesure contre les produits dérivés à l'origine de la crise des subprimes. En effet, bien utilisés, ces produits peuvent jouer un rôle essentiel contre les risques de marché, telles que les fluctuations des cours des matières premières ou des monnaies. Mais la future loi bancaire encadrera davantage la vente de ces produits via le passage obligé vers une chambre de compensation chargée de vérifier leur solvabilité.

Cette réglementation américaine n'aura quasiment aucune incidence sur les établissements bancaires européens, excepté pour leurs filiales implantées aux Etats Unis qui devront s'y conformer. L'UE préfère quant à elle se concentrer sur la réforme des ratios de Bâle III, augmentant les exigences en fonds propres des banques afin des les renforcer en cas de crise.

mercredi 27 octobre 2010

Les taux d'emprunt atteignent un niveau historiquement bas !

Taux d'emprunt historiquement bas
Une étude réalisée par Crédit Logement, organisme cautionnaire de prêts immobiliers, montre que les taux d'emprunt se sont établis en moyenne à 3,35 % dans le neuf et 3,34 % dans l'ancien au cours du troisième trimestre 2010. Ce constat souligne le niveau exceptionnellement bas des taux d'emprunt actuels. Les taux n'ont en effet jamais été aussi bas depuis l'Après-guerre.

La forte baisse des taux a permis le développement des prêts à taux fixe, au détriment des prêts à taux révisable qui ne représentent plus que 6,5 % des crédits émis au cours du mois de septembre (hors formules de taux révisables avec variabilité totale du taux et de la durée).

Quant à la durée moyenne d'emprunt, celle-ci s'est établie à 210 mois, soit 17,5 ans, renforçant la tendance baissière de la durée des prêts depuis 2008. Ce recul n'a cependant était que d'un mois depuis la fin de l'année 2009, contre cinq mois sur l'année 2009 et huit mois sur l'année 2008.

Dans ce contexte favorable à l'octroi de crédits, le niveau des mensualités est aujourd'hui 10 % inférieur à celui de la fin 2008 pour un même capital emprunté.

En revanche, le coût relatif moyen des prêts se relève à 3,85 années de revenus au troisième trimestre 2010, contre 3,55 en septembre 2008, retrouvant ainsi son niveau atteint mi-2007. Cette hausse s'explique non seulement par une augmentation du coût des opérations réalisées, mais également par une progression des revenus des ménages plus lente qu'auparavant.

mardi 26 octobre 2010

Taux fixe ou révisable ?

Taux fixe et taux révisable
Si vous acceptez d'assumer une part de risque pour tenter de diminuer le coût de votre emprunt, vous pouvez opter pour un taux révisable (ou variable). Au contraire, si vous souhaitez connaître le montant de vos mensualités sur toute la durée de votre prêt, vous opterez plus facilement pour un taux fixe, sans surprises (bonnes ou mauvaises).

Les taux révisables sont tous indexés sur un indice de référence, généralement l'Euribor 1 an ou l'Euribor 3 mois.

Il existe différents prêts à taux révisables, dont les trois principales formes sont :
  • Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées : en cas de hausse de l'indice de référence, la hausse du taux d'intérêts entrainera, soit une modification des échéances, soit une variation de la durée d'emprunt ;
  • Le prêt à taux variable capé : la variation du taux d'intérêts est plafonné à + 1 %, + 1,5 %, + 2 %, ou plus rarement + 3 %. L'évolution de l'indice de référence aura une incidence sur le montant des mensualités ;
  • Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnés : dans ce cas, le plafond porte sur le montant des mensualités. Si cette augmentation ne suffit pas, c'est alors la durée d'emprunt qui est rallongée. Cette dernière peut aussi être plafonnée.

L'Euribor 1 an au plus basAujourd'hui, les taux ont atteint un niveau historiquement bas, ne rendant pas propice le moment pour emprunter avec un taux révisable. En effet, le niveau particulièrement faible des taux d'intérêts laisse penser une remontée progressive des taux, faisant perdre l'intérêt des taux révisables.

C'est au début du prêt que l'emprunteur paie le plus d'intérêts, et donc à la fin du prêt qu'il paie la plus grande partie de capital. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, une remontée des taux en début de période auraient donc des conséquences négatives sur le coût total des intérêts d'emprunt.

Assurance-vie : épargne bloquée ?

Assurance vie et disponibilité de l'épargne
NON !!! Les sommes investies dans un contrat d'assurance-vie ne sont pas bloquées. Seule la fiscalité est plus ou moins douce selon l'ancienneté du contrat, ayant pour origine sa date d'ouverture.

A tout moment, l'épargnant reste libre de débloquer les sommes investies sur son contrat via un rachat partiel ou total. Certains contrats appliquent encore des frais de sortie, mais ceux-ci sont de plus en plus rares. Quant à la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), elle n'est appliquée qu'aux gains générés par le contrat d'assurance-vie, et non sur le capital investi.

Nouveau prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2011

La réforme du prêt à taux zéro (PTZ+) rentrera en vigueur à compter du 1er janvier 2011. Ce dispositif aura pour but de remplacer trois aides mises en place jusqu'à la fin 2010 : le prêt à taux zéro tel que nous le connaissons actuellement, le prêt Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale.

Jusqu'au 31 décembre 2012, les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'Etat peuvent proposer des prêts à taux zéro, c'est-à-dire remboursables sans intérêt, pour financer :
  • la construction d'un logement ;
  • l'achat d'un logement neuf ;
  • l'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction ;
  • l'achat et/ou l'aménagement d'un local professionnel transformé en local d'habitation ;
  • l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro ne peut venir qu'en complément d'autres prêts et ne peut permettre à lui seul de financer la totalité du bien immobilier.
Le prêt à taux zéro est réservé aux emprunteurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant leur demande de prêt. L'emprunteur peut également prétendre au prêt à taux zéro si :
  • il est titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement de 2ème ou 3ème catégorie ;
  • il est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapée ;
  • il est victime d'une catastrophe ayant rendu son logement inhabitable de manière définitive (ex : inondation).
N.B. L'emprunteur qui déménage et vend son logement acquis avec un prêt à taux zéro peut en demander son transfert.

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) sera non seulement plus attractif, notamment pour les logements neufs situés dans les zones A et B1, mais aura aussi une portée environnementale plus importante puisqu'il favorisera les acquisitions de logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) et les améliorations énergétiques des logements anciens (simulateur).

A contrario, le PTZ+ sera moins favorable aux logements neufs non BBC et aux logements anciens ayant une forte consommation annuelle d'énergie (catégorie E, F ou G). Dans ce cas, la quotité du prêt sera réduite.


Le PTZ+ sera plus attractif et écologique


Le montant du PTZ se calcule sur un pourcentage du montant de l'opération, dans la limite d'un plafond. Les pourcentages et plafonds diffèrent selon :
  • la localisation du logement : zone A, B1, B2 ou C ;
  • la performance énergétique du logement : sept classes sont définies, selon le niveau de la consommation annuelle d'énergie, allant de la classe A à la classe G ;
  • et le statut du logement : neuf ou ancien.
Les durées d'emprunt du PTZ+ seront mieux adaptées aux revenus des ménages et iront jusqu'à 30 ans. Contrairement au PTZ actuel, la composition de la famille sera également prise en compte pour établir les durées d'emprunt.
Le montant maximal du PTZ+, dans le cas d'une famille de cinq personnes ou plus achetant en zone A, sera de 359 000 € dans le neuf et 285 000 € dans l'ancien.

Les grands gagnants de ce nouveau prêt à taux zéro seront les primo-accédants qui ne respectaient pas jusqu'alors les plafonds de revenus de l'actuel PTZ. En effet, ils pourront dorénavant bénéficier du nouveau prêt à taux zéro puisque les conditions de ressources ont tout simplement été supprimées, compensant ainsi, en totalité ou en partie, la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

N.B. Les différentes zones d'habitation :
- Zone A : Agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevoix français ;
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants + Grande couronne autour de Paris + Pourtour de la Côte d'Azur + Quelques agglomérations chères + Outre-mer + Corse et Îles ;
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants + Communes chères en zones littorales ou frontalières + Pourtour de l'Île-de-France ;
- Zone C : Reste du territoire.

Amendement Fourgous, ou comment transformer son contrat en euros en contrat multisupports

Transformer son contrat en euros en contrat multisupports
Depuis le vote de l'amendement Fourgous (il tire son nom du député qui en est à l'origine) dans le cadre de la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, il est possible de transformer un contrat en euros en contrat multisupports, tout en conservant l’antériorité fiscale, si trois conditions sont réunies :
  • le transfert s’effectue auprès du même assureur ;
  • il porte sur l’intégralité du capital ;
  • sur le « nouveau » contrat multisupport, 20 % au moins des sommes sont placées sur des supports exprimés en « unités de comtes ».
Sous réserve du respect de ces contraintes, les avantages fiscaux liés à la date d’ouverture du premier contrat restent préservés.

Réforme des prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance-vie multisupports

Prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance vie
Jusqu'à aujourd'hui, les prélèvements sociaux sur les contrats d'assurance-vie n'étaient pas prélevés selon les mêmes modalités, selon qu'il s'agisse d'un contrat monosupport en euros (c'est-à-dire à capital garanti) ou d'un contrat multisupport.

Les premiers sont soumis aux prélèvements sociaux chaque année au 31 décembre (puisque le capital et les gains générés sont garantis). En revanche, les seconds sont soumis aux prélèvements sociaux lors du rachat total ou partiel du contrat ou lors du dénouement du contrat en cas de vie ou au terme du contrat en cas de décès.

Aujourd'hui, le gouvernement souhaite imposer les contrats multisupports sur leurs placements non-risqués (fonds en euros) au même titre que les contrats monosupport en euros, en épargnant les autres supports puisqu'ils sont aléatoires. "Il n’y a pas de raison d’exonérer chaque année. Donc on va, au fil de l’eau, appliquer la CSG, la CRDS sur ces contrats-là au lieu d’en différer l’imposition au terme du contrat", selon Christine Lagarde, ministre de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi.

Cette réforme risque d'induire une complexité accrue pour les particuliers quant aux prélèvements applicables et diminuera évidemment la performance des contrats multisupports.

Pour rappel, les prélèvements sociaux sont fixés à 12,1 % depuis le 1er janvier 2009 et sont composés de cinq contributions sociales :
  • La contribution sociale généralisée (CSG) soit 8,2 % ;
  • La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) soit 0,5 % ;
  • Le prélèvement social soit 2 % ;
  • Les taxes additionnelles : 0,3 % de "contribution solidarité autonomie" et 1,1 % destiné au financement du RSA (Revenu de Solidarité Active).

Scellier et Censi-Bouvard : rabot fiscal et nouveaux taux

Réformes du dispositif Scellier et Censi-Bouvard
Le dispositif Scellier perdure jusqu'en 2013 mais les taux de défiscalisation vont diminuer en 2011, 2012 et 2013.
Néanmoins, en investissant en loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation), l'investisseur bénéficiera d'avantages fiscaux plus importants.
Taux de la réduction d'impôt Scellier en 2011 :
  • Scellier « classique » = 13 % du prix d'achat (plafonné à 300 000 €), pour une réduction d'impôt maximum de 39 000 € sur 9 ans soit 4 333 € par an ;
  • Scellier BBC = 22 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 66 000 € sur 9 ans soit 7 333 € par an.

Taux de la réduction d'impôt Scellier en 2012 :
  • Scellier « classique » = 9 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 27 000 € sur 9 ans soit 3 000 € par an ;
  • Scellier BBC = 18 % du prix d'achat, pour une réduction d'impôt maximum de 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an.

A compter de 2013, date à laquelle le label BBC sera obligatoire, la réduction sera de 13 % pour tous.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard devrait quant à lui voir sa réduction d'impôt passé à 18 % du prix d'achat, limité à 300 000 €, étalée sur 9 ans

La loi Lagarde favorise la délégation d'assurance emprunteur

Loi Lagarde en faveur de l'assurance de prêt
La loi Lagarde qui vise à réformer les crédits à la consommation apporte un grand salut quant à la possibilité pour l'emprunteur de choisir son assurance de prêt.



La souscription à une assurance de prêt a changé sur trois principaux points :
  1. « L’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix » ;
  2. « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée » ;
  3. « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt […], que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».
En résumé, avec l’adoption de cette loi, les particuliers devraient normalement pouvoir choisir entre l’assurance groupe proposée par la banque et une assurance individuelle via une délégation d’assurance, personnalisée selon le profil de l’emprunteur et permettant, dans certains cas, de bénéficier de tarifs très avantageux. Ces dispositions sont effectives depuis le 2 septembre 2010.
Dans la pratique, on peut s'attendre à ce que les banques soient réticentes pour accorder une délégation d'assurance de prêt, ou qu'elles ne tiennent tout simplement pas compte des réformes relatives à la loi Lagarde. Affaire à suivre...

Calcul des indemnités de remboursement anticipé

Calcul des indemnités de remboursement anticipé
Contrairement à une idée reçue, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont pas fixées à 3 % du capital restant dû (CRD). Le calcul des indemnités de remboursement anticipé est strictement encadré par les articles L312-21 et R312-2  du Code de la consommation.de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

L'emprunteur reste libre de rembourser à tout moment, en totalité ou en partie, son prêt en cours. Néanmoins, le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt. Cette restriction ne peut s'appliquer lorsqu'il s'agit du solde du prêt.

En cas de remboursement par anticipation, l'indemnité due par l'emprunteur est alors égale à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt. Ce montant ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. Ces 3 % représentent donc un plafond maximum, et en aucun cas une méthode de calcul des indemnités de remboursement anticipé.

La meilleure alternative reste encore de négocier auprès de votre banquier l'exonération de cette indemnité en cas de remboursement anticipé.

Trois exceptions confirment la règle :
Pour les contrats de prêt conclus à compter du 25 juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur en cas de remboursement anticipé résultant :
  • de la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • du décès de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

La formule de calcul des indemnités de remboursement anticipé :
Capital remboursé x Taux moyen du prêt / 2 = IRA (plafonnées à 3 % du CRD)

N.B. Dans le cas d'un remboursement total, le capital remboursé est égal au capital restant dû.
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