Coût d'un crédit immobilier

Dans cet article, vous apprendrez à calculer le coût d’un crédit immobilier en tenant compte des différents frais qui y sont inhérents. Le coût global peut être décomposé en plusieurs types de frais. Selon la nature de ces frais, il vous sera plus ou moins facile de les négocier auprès de votre banque. Quels sont les frais constitutifs du coût global d’un crédit immobilier ? Nous vous dressons ci-dessous une liste complète des frais à prendre en compte.

Coût d’un crédit immobilier : le taux d’intérêt
Ce taux représente le coût auquel votre banque accepte de vous accorder votre financement en contrepartie d’une rémunération. Trop souvent, les emprunteurs sont obnubilés par le taux d’intérêt de leur financement et négligent les autres frais inhérents à leur crédit immobilier.
Ce taux d’intérêt représente très souvent plus de 80 % du coût global de votre crédit immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : l’assurance emprunteur ou assurance de prêt
L’assurance de prêt permet de couvrir l’emprunteur si celui-ci soit se retrouve dans une situation délicate. Très souvent, les banques demandent que l’emprunteur soit au minimum couvert à 100 % du montant du capital emprunté contre le risque de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et d’invalidité temporaire totale de travail (ITT, généralement avec une franchise de 90 jours).
Pour les personnes âgées de moins de 40 ans, le coût de l’assurance de prêt peut être réduit en demandant une délégation d’assurance à sa banque, c'est-à-dire en demandant d’être assurée avec une autre assurance que l’assurance de groupe proposée par l’organisme bancaire.
L’assurance de prêt représente en moyenne entre 10 à 15 % du coût total de votre prêt immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de dossier
Les frais de dossier sont demandés à l’emprunteur pour le temps passé à la constitution du dossier de financement. Les frais de dossier peuvent varier de quelques centaines d’euros jusqu’à 1 % du capital emprunté. Cette catégorie de frais est donc plus ou moins légitime en fonction du temps passé pour un type de financement. Ces frais sont très souvent négociables auprès des banques.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de garantie
Les frais de garantie corresponde au coût de mise en place d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) sur le bien que vous souhaitez acquérir. La garantie sert à protéger la banque en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de faire face à ses échéances.
Ces frais ne sont pas négociables mais vous pouvez demander à passer par un organisme cautionnaire tel que Crédit Logement. Cette alternative arrangera aussi bien la banque que le client : le client aura souvent des frais moindres à payer (et une grande partie de cette cotisation peut être remboursée par l’organisme cautionnaire en fin de prêt) et la banque n’aura pas à se charger de la saisie du bien pour se rembourser en cas d’impayé (l’organisme cautionnaire s’en occupera pour elle).

Coût d’un crédit immobilier : Indemnités de remboursement anticipé
Ils ne seront appliqués qu’en cas de remboursement anticipé partiel ou total du prêt. A ce sujet, nous vous invitons à consulter l’article suivant : Calcul des indemnités de remboursement anticipé. Elles sont difficilement négociables auprès de votre banque mais rien n’empêche d’essayer.

Coût d'un crédit immobilier : différé total ou partiel
Vous pouvez parfois être amené à demander un différé partiel ou total de votre prêt. Ces différés sont aussi à prendre en compte dans le coût global de votre crédit immobilier puisqu'ils auront pour effet d'augmenter le coût des intérêts.
Un différé partiel consiste sur une courte durée à ne payer que la partie intérêts des échéances afin de réduire le niveau des mensualités, et donc le taux d'endettement.
Un différé total consiste sur une courte durée à ne payer ni la partie intérêt ni la partie de capital à rembourser.
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Or, dans le cadre d'un différé partiel, le capital restant dû reste le même (puisque l'emprunteur ne paye que des intérêts) ; et dans le cadre d'un différé total, le capital restant dû augmente du montant du report des intérêts qui auraient normalement dû être payés. D'où un coût plus élevé du différé total par rapport au différé partiel.

Coût d'un crédit immobilier : le lissage de prêts
Si vous avez souscrits à deux prêts ayant des durées différentes, vous serez peut-être amené à demander un lissage de votre prêt ayant la durée la plus longue sur votre prêt ayant la durée la plus courte. Cette technique permet d'avoir la même échéance sur toute la durée du prêt.
Le lissage consiste à reporter une partie du capital à rembourser du prêt le plus long pour que celui-ci s'ajuste sur le prêt le plus court. D'où un coût plus important du crédit puisque les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.


N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires si vous souhaitez obtenir davantage de précisions concernant le coût global d’un crédit immobilier.

Prêt relais : Quels sont les dangers ?

Le prêt relais (ou crédit achat / revente) est un prêt accordé par une banque à un emprunteur en attente de la revente de son logement actuel en vue de l’acquisition d’un nouveau bien. Le montant du prêt relais est égal à un pourcentage du prix de vente net vendeur du bien mis en vente (entre 60 % et 80 % selon les banques), c'est-à-dire hors frais d’agence, auquel sera généralement déduit le capital restant dû du prêt en cours sur le logement mis en vente (excepté dans le cas où la banque accepte de racheter ce prêt).
Le montant du prêt relais servira d’apport personnel au financement de l’acquisition de la nouvelle résidence. Lors de la phase de revente, l’emprunteur paiera des mensualités uniquement constitués d’intérêts, le capital emprunté étant à rembourser lors de la revente du bien. A ces mensualités viendront également s’ajouter les mensualités du nouveau crédit immobilier venant compléter le financement du projet.
Dans le cadre d’un différé total du prêt relais, l’emprunteur ne devra payer que les mensualités de son nouveau prêt mais les intérêts qui auraient normalement dû être payés mensuellement viendront s’ajouter au capital emprunté, générant eux-mêmes par la suite des intérêts. Le différé total sera donc plus coûteux mais peut-être nécessaire pour le niveau d’endettement.

Quel que soit la forme du prêt relais (ou du crédit achat / revente), l’emprunteur devra rembourser le capital emprunté après une période de revente allant généralement de 12 à 24 mois. Dès lors, que se passe t-il si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt pour cause de non revente de son bien durant cette période ? Quels sont les dangers du prêt relais ?

Avant tout, il est important de souligner que le pourcentage du prix de vente net vendeur pris en compte dans le calcul du prêt relais n’est jamais égal à 100 %. Les banques y intègrent généralement une décote de 20 % à 40 % pour anticiper une potentielle évolution négative du marché de l’immobilier, laissant ainsi une marge de manœuvre au vendeur. Ainsi, l’emprunteur vendant son bien à un prix moindre que prévu rencontrera moins de difficultés à rembourser le montant du prêt relais.

Néanmoins, si le vendeur ne parvient pas à vendre son bien, la banque lui proposera généralement plusieurs solutions avant de saisir le bien mis en vente pour se rembourser :

• Proposition de prolonger de 12 mois la durée du prêt relais.
• Proposition de mettre en location le bien mis en vente. Le prêt relais devient alors amortissable.
• Nouvelle expertise du bien pour réévaluer le prix de vente.
• Si aucune de ces solutions ne permet le remboursement du prêt relais, le bien mis en vente sera saisi et la banque se remboursera sur la vente du bien (qui aura certainement subi un coup de rabot important sur son prix de vente). Si la vente ne permet pas de combler le montant dû, la banque mettra en place un prêt complémentaire que l’emprunteur devra rembourser.

La dernière solution est ce qui peut arriver de pire. Les banques proposent d’abord plusieurs solutions avant la saisie du bien, non seulement pour arranger le client, mais également parce que la saisie du bien est longue et coûteuse pour la banque.

Il faut aussi préciser qu’avant l’octroi d’un prêt relais, la banque demandera dans la grande majorité des cas une expertise du bien mis en vente, soit via l’expertise d’un ou plusieurs agents immobiliers, soit en mandatant un organisme indépendant.

Les dangers du prêt relais sont donc bien réels mais plusieurs solutions seront proposées avant d’en arriver au pire.

Clauses suspensives dans le cadre d'un achat immobilier

Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente, d'une promesse unilatérale d'achat ou d'un compromis de vente, un avant-contrat contient dans la majorité des cas des clauses suspensives permettant d'annuler l'avant-contrat de vente en cas de non réalisation de celles-ci.
Il existe plusieurs formes de conditions suspensives. Les plus connues sont celles liées à l'obtention d'un financement et à l'urbanisme. Mais d'autres clauses peuvent êtreprévues dans l'avant-contrat en cas d'accord entre les parties (acheteur - vendeur). C'est le principe de la liberté contractuelle.

La condition suspensive d'obtention d'un financement :

La vente d'un bien immobilier ne peut être conclu qu'à condition ppur l'acheteur d'obtenir le financement nécessaire. Dans la majorité des cas, l'acheteur devra demander l'obtention d'un crédit immobilier. L'acheteur pourra notamment faire appel à un courtier en crédits immobiliers qui l'aidera dans toutes les étapes de sa recherche de financement.
Généralement, le dossier de financement ne sera pas achevé avant la signtaure de l'avant-contrat. L'avant-contrat prévoira un délai de un à trois mois pour obtenir son crédit immobilier.
Si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir le financement nécessaire, il pourra demander l'annulation de l'avant-contrat pour cause de non-obtention de son crédit.

La loi impose à ce que les éléments suivants figure dans l'avant-contrat :

• Apport personnel
• Montant du crédit sollicité
• Taux d'intérêt maximal
• Durée d'emprunt
• Périodicité des remboursements
• Noms des organismes prêteurs sollicités
• Autres conditions suspensives

Les conditions suspensives liées à l'urbanisme :

L'autre grande catégorie des clauses suspensives concerne les règles liées à l'ubanisme. Il peut notamment s'agir de :

• l'obtention d'un permis de construire ;
• l'obtention de l'autorisation de la copropriété (ex : pour des travaux) ;
• l'obtention d'un justificatif de main levée d'hypothéque ;
• l'absence de préemption par la commue ou un locataire de la commune ;
• l'absence de servitudes restreignant l'usage du logement ou affectant sa valeur.

Les autres conditions suspensives :

D'autres clauses suspensives peuvent être prévues sous réserve d'accord entre les parties. Celles-ci peuvent par exemple concerner la revente préalable du précédent logement de l'acquéreur ou l'achat sous réserve de la confirmation d'une mutation professionnelle.

Livrets d'épargne : placements sans risque

Deux formes de livrets sont proposées par les réseaux bancaires en France : les livrets réglementés qui fonctionnent selon des règles édictées par l'Etat et les livrets bancaires dont les modalités sont fixés par chaque établissement bancaire.
Les livrets réglementés bénéficient d'une exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, dont la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et la CSG (contribution sociale généralisée). De plus, ces livrets ne sont soumis à aucun frais, quelle que soit l'opération effectuée.
Toute personne majeure peut ouvrir un livret pour elle-même ou au nom d'un enfant mineur.
Vous pouvez souscrire à l'un de ces livrets auprès de n'importe quel réseau bancaire, y compris le livret A qui était auparavant réservé à la Caisse d'Epargne et la Banque Postale.
La particularité de ces livrets est de proposer aux épargnants des placements sans risque, mais qui en contrepartie seront faiblement rémunérés.

Règles communes à tous les livrets :

• Une personne ne peut détenir qu'un seul et même livret ;
• Les formalités de souscriptions sont très souples ;
• Les intérêts sont calculées selon la règle des quinzaines ;
• La rémunération des livrets d'épargne réglementés est indexée à plusieurs indicateurs (ex : inflation, taux d'intérêt à court terme).

Les livrets	Spécificités	Plafond
Le Livret A	- Produit d'épargne le plus basique. - Accessible à tous sans condition de ressources ni d'âge. - 1,50 € suffisent pour ouvrir un livret A. - Taux réglementé et indexé.	15 300 €
Le Livret Bleu	- Mêmes spécificités et fonctionnement que le Livret A. - Mais ne peut être souscrit qu'auprès du Crédit Mutuel. - Même taux que le Livret A.	15 300 €
Le Livret de Développement Durable (LDD)	- Accessible uniquement aux personnes majeures imposées. - Anciennement nommé le CODEVI. - Même taux que le Livret A.	6 000 €
Le Livret jeunes	- Accessible aux personnes âgées de plus de 12 ans et aux moins de 25 ans. - Aucune condition de ressources. - Taux fixé librement par les établissements bancaires, sans toutefois pouvoir être inférieur au taux du Livret A	1 600 €
Le Livret d'Epargne Populaire (LEP)	- Destiné aux personnes à faibles revenus. - Accessible aux personnes imposées ayant payé un impôt sur le revenu inférieur à une certaine somme. - Ce livret peut être clôturé si les épargnants ne peuvent justifier une faible imposition à l'impôt sur le revenu l'année suivante. - Rémunération supérieure aux autres livrets.	7 700 € (célibataire) 15 400 € (couple)
Le Livret B ou Livret bancaire	- Seul livret d'épargne soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (12,3 %). - Prélèvement forfaitaire libératoire (19 %) ou réintégration des intérêts générés à l'impôt sur le revenu. - Taux de rémunération fixé par chaque réseau bancaire.	Limité ou non selon les banques

Fiscalité des intérêts produits par les livrets d'épargne :

Seuls les livrets d'épargne non réglementés, c'est-à-dire les livrets bancaires, sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu, l'épargnant pourra opter à l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 19 %.
Quelque soit l'option choisie, le contribuable devra également s'acquitter de prélèvements sociaux à hauteur de 12,3 %.