Imposition des plus-values immobilières : Calculs et mode d'emploi

Les plus-values immobilières correspondent à la différence entre le prix de revente de votre bien immobilier et le prix auquel vous l'avez acheté, ce qui suppose un prix de revente plus cher que son prix d'achat antérieur. Il existe des exceptions à l'imposition des ces plus-values : la cession d'une résidence principale et celle d'un bien détenu depuis plus de 15 ans échappent à toute taxation.

Pour exonérer les plus-values engendrées par la vente de sa résidence principale, une seule condition est obligatoire : le logement mis en vente doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la vente.
Pour les résidences secondaires et logements locatifs, les plus-values réalisées dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans sont totalement exonérées de taxation (conséquence de l'abattement de 10 % pour durée de détention).

Calcul de la plus-value immobilière imposable :

1/ Calcul de la plus-value brute : elle est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de vente, et le prix d'acquisition, tel qu'il a été mentionné dans l'acte d'achat, majoré d'un certain nombre de frais venant diminuer le montant de la plus-value imposable :

• Les frais d'acquisition (ex : frais de notaire, commissions versées à des intermédiaires) : ils peuvent être retenus pour leur montant réel, effectivement payé et justifié, ou être évalués forfaitairement à un taux de 7,5 % du prix d'acquisition. Le contribuable peut choisir la méthode qui lui est la plus avantageuse.
• Les dépenses de travaux (reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration) : elles peuvent être retenues soit pour leur montant réel et justifié, soit forfaitairement à un taux de 15 % du prix d'acquisition (sans justificatif nécessaire) à condition que le vendeur cède le logement plus de 5 ans après son acquisition. Pour être pris en compte, ces travaux ne doivent pas avoir été déjà pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu et doivent avoir été réalisés par des professionnels.

2/ Les abattements : Le premier est lié à la durée de détention du bien tandis que le second correspond à un abattement fixe de 1 000 € :

• L'abattement pour durée de détention : La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % par année de détention du bien vendu au-delà de la cinquième année.
• L'abattement fixe : La plus-value sera ensuite diminuée d'un abattement fixe de 1 000 €. Cet abattement s'applique à chaque vente imposable. N.B. La déduction de 1 000 € ne donne pas droit à restitution si elle entraîne un résultat négatif.

Calcul et paiement de l'impôt :

La plus-value nette est taxée au taux global d'imposition de 31,3 %, correspondant à un taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et un taux de 12,3 % au titre des prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values immobilières ne doivent plus être portées sur la déclaration annuelle des revenus. C'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (imprimé n° 2048 IMM) et le paiement auprès de la conservation des hypothèques de l'impôt sur la plus-value immobilière