Le montant du prêt relais servira d’apport personnel au financement de l’acquisition de la nouvelle résidence. Lors de la phase de revente, l’emprunteur paiera des mensualités uniquement constitués d’intérêts, le capital emprunté étant à rembourser lors de la revente du bien. A ces mensualités viendront également s’ajouter les mensualités du nouveau crédit immobilier venant compléter le financement du projet.
Dans le cadre d’un différé total du prêt relais, l’emprunteur ne devra payer que les mensualités de son nouveau prêt mais les intérêts qui auraient normalement dû être payés mensuellement viendront s’ajouter au capital emprunté, générant eux-mêmes par la suite des intérêts. Le différé total sera donc plus coûteux mais peut-être nécessaire pour le niveau d’endettement.
Quel que soit la forme du prêt relais (ou du crédit achat / revente), l’emprunteur devra rembourser le capital emprunté après une période de revente allant généralement de 12 à 24 mois. Dès lors, que se passe t-il si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt pour cause de non revente de son bien durant cette période ? Quels sont les dangers du prêt relais ?
Avant tout, il est important de souligner que le pourcentage du prix de vente net vendeur pris en compte dans le calcul du prêt relais n’est jamais égal à 100 %. Les banques y intègrent généralement une décote de 20 % à 40 % pour anticiper une potentielle évolution négative du marché de l’immobilier, laissant ainsi une marge de manœuvre au vendeur. Ainsi, l’emprunteur vendant son bien à un prix moindre que prévu rencontrera moins de difficultés à rembourser le montant du prêt relais.
Néanmoins, si le vendeur ne parvient pas à vendre son bien, la banque lui proposera généralement plusieurs solutions avant de saisir le bien mis en vente pour se rembourser :
- Proposition de prolonger de 12 mois la durée du prêt relais.
- Proposition de mettre en location le bien mis en vente. Le prêt relais devient alors amortissable.
- Nouvelle expertise du bien pour réévaluer le prix de vente.
- Si aucune de ces solutions ne permet le remboursement du prêt relais, le bien mis en vente sera saisi et la banque se remboursera sur la vente du bien (qui aura certainement subi un coup de rabot important sur son prix de vente). Si la vente ne permet pas de combler le montant dû, la banque mettra en place un prêt complémentaire que l’emprunteur devra rembourser.
La dernière solution est ce qui peut arriver de pire. Les banques proposent d’abord plusieurs solutions avant la saisie du bien, non seulement pour arranger le client, mais également parce que la saisie du bien est longue et coûteuse pour la banque.
Il faut aussi préciser qu’avant l’octroi d’un prêt relais, la banque demandera dans la grande majorité des cas une expertise du bien mis en vente, soit via l’expertise d’un ou plusieurs agents immobiliers, soit en mandatant un organisme indépendant.
Les dangers du prêt relais sont donc bien réels mais plusieurs solutions seront proposées avant d’en arriver au pire.
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