Coût d'un crédit immobilier

Dans cet article, vous apprendrez à calculer le coût d’un crédit immobilier en tenant compte des différents frais qui y sont inhérents. Le coût global peut être décomposé en plusieurs types de frais. Selon la nature de ces frais, il vous sera plus ou moins facile de les négocier auprès de votre banque. Quels sont les frais constitutifs du coût global d’un crédit immobilier ? Nous vous dressons ci-dessous une liste complète des frais à prendre en compte.

Coût d’un crédit immobilier : le taux d’intérêt
Ce taux représente le coût auquel votre banque accepte de vous accorder votre financement en contrepartie d’une rémunération. Trop souvent, les emprunteurs sont obnubilés par le taux d’intérêt de leur financement et négligent les autres frais inhérents à leur crédit immobilier.
Ce taux d’intérêt représente très souvent plus de 80 % du coût global de votre crédit immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : l’assurance emprunteur ou assurance de prêt
L’assurance de prêt permet de couvrir l’emprunteur si celui-ci soit se retrouve dans une situation délicate. Très souvent, les banques demandent que l’emprunteur soit au minimum couvert à 100 % du montant du capital emprunté contre le risque de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et d’invalidité temporaire totale de travail (ITT, généralement avec une franchise de 90 jours).
Pour les personnes âgées de moins de 40 ans, le coût de l’assurance de prêt peut être réduit en demandant une délégation d’assurance à sa banque, c'est-à-dire en demandant d’être assurée avec une autre assurance que l’assurance de groupe proposée par l’organisme bancaire.
L’assurance de prêt représente en moyenne entre 10 à 15 % du coût total de votre prêt immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de dossier
Les frais de dossier sont demandés à l’emprunteur pour le temps passé à la constitution du dossier de financement. Les frais de dossier peuvent varier de quelques centaines d’euros jusqu’à 1 % du capital emprunté. Cette catégorie de frais est donc plus ou moins légitime en fonction du temps passé pour un type de financement. Ces frais sont très souvent négociables auprès des banques.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de garantie
Les frais de garantie corresponde au coût de mise en place d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) sur le bien que vous souhaitez acquérir. La garantie sert à protéger la banque en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de faire face à ses échéances.
Ces frais ne sont pas négociables mais vous pouvez demander à passer par un organisme cautionnaire tel que Crédit Logement. Cette alternative arrangera aussi bien la banque que le client : le client aura souvent des frais moindres à payer (et une grande partie de cette cotisation peut être remboursée par l’organisme cautionnaire en fin de prêt) et la banque n’aura pas à se charger de la saisie du bien pour se rembourser en cas d’impayé (l’organisme cautionnaire s’en occupera pour elle).

Coût d’un crédit immobilier : Indemnités de remboursement anticipé
Ils ne seront appliqués qu’en cas de remboursement anticipé partiel ou total du prêt. A ce sujet, nous vous invitons à consulter l’article suivant : Calcul des indemnités de remboursement anticipé. Elles sont difficilement négociables auprès de votre banque mais rien n’empêche d’essayer.

Coût d'un crédit immobilier : différé total ou partiel
Vous pouvez parfois être amené à demander un différé partiel ou total de votre prêt. Ces différés sont aussi à prendre en compte dans le coût global de votre crédit immobilier puisqu'ils auront pour effet d'augmenter le coût des intérêts.
Un différé partiel consiste sur une courte durée à ne payer que la partie intérêts des échéances afin de réduire le niveau des mensualités, et donc le taux d'endettement.
Un différé total consiste sur une courte durée à ne payer ni la partie intérêt ni la partie de capital à rembourser.
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Or, dans le cadre d'un différé partiel, le capital restant dû reste le même (puisque l'emprunteur ne paye que des intérêts) ; et dans le cadre d'un différé total, le capital restant dû augmente du montant du report des intérêts qui auraient normalement dû être payés. D'où un coût plus élevé du différé total par rapport au différé partiel.

Coût d'un crédit immobilier : le lissage de prêts
Si vous avez souscrits à deux prêts ayant des durées différentes, vous serez peut-être amené à demander un lissage de votre prêt ayant la durée la plus longue sur votre prêt ayant la durée la plus courte. Cette technique permet d'avoir la même échéance sur toute la durée du prêt.
Le lissage consiste à reporter une partie du capital à rembourser du prêt le plus long pour que celui-ci s'ajuste sur le prêt le plus court. D'où un coût plus important du crédit puisque les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.


N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires si vous souhaitez obtenir davantage de précisions concernant le coût global d’un crédit immobilier.