Les taux d'emprunt atteignent un niveau historiquement bas !

Une étude réalisée par Crédit Logement, organisme cautionnaire de prêts immobiliers, montre que les taux d'emprunt se sont établis en moyenne à 3,35 % dans le neuf et 3,34 % dans l'ancien au cours du troisième trimestre 2010. Ce constat souligne le niveau exceptionnellement bas des taux d'emprunt actuels. Les taux n'ont en effet jamais été aussi bas depuis l'Après-guerre.

La forte baisse des taux a permis le développement des prêts à taux fixe, au détriment des prêts à taux révisable qui ne représentent plus que 6,5 % des crédits émis au cours du mois de septembre (hors formules de taux révisables avec variabilité totale du taux et de la durée).

Quant à la durée moyenne d'emprunt, celle-ci s'est établie à 210 mois, soit 17,5 ans, renforçant la tendance baissière de la durée des prêts depuis 2008. Ce recul n'a cependant était que d'un mois depuis la fin de l'année 2009, contre cinq mois sur l'année 2009 et huit mois sur l'année 2008.

Dans ce contexte favorable à l'octroi de crédits, le niveau des mensualités est aujourd'hui 10 % inférieur à celui de la fin 2008 pour un même capital emprunté.

En revanche, le coût relatif moyen des prêts se relève à 3,85 années de revenus au troisième trimestre 2010, contre 3,55 en septembre 2008, retrouvant ainsi son niveau atteint mi-2007. Cette hausse s'explique non seulement par une augmentation du coût des opérations réalisées, mais également par une progression des revenus des ménages plus lente qu'auparavant.

Taux fixe ou révisable ?

Si vous acceptez d'assumer une part de risque pour tenter de diminuer le coût de votre emprunt, vous pouvez opter pour un taux révisable (ou variable). Au contraire, si vous souhaitez connaître le montant de vos mensualités sur toute la durée de votre prêt, vous opterez plus facilement pour un taux fixe, sans surprises (bonnes ou mauvaises).

Les taux révisables sont tous indexés sur un indice de référence, généralement l'Euribor 1 an ou l'Euribor 3 mois.

Il existe différents prêts à taux révisables, dont les trois principales formes sont :

• Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées : en cas de hausse de l'indice de référence, la hausse du taux d'intérêts entrainera, soit une modification des échéances, soit une variation de la durée d'emprunt ;
• Le prêt à taux variable capé : la variation du taux d'intérêts est plafonné à + 1 %, + 1,5 %, + 2 %, ou plus rarement + 3 %. L'évolution de l'indice de référence aura une incidence sur le montant des mensualités ;
• Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnés : dans ce cas, le plafond porte sur le montant des mensualités. Si cette augmentation ne suffit pas, c'est alors la durée d'emprunt qui est rallongée. Cette dernière peut aussi être plafonnée.

Aujourd'hui, les taux ont atteint un niveau historiquement bas, ne rendant pas propice le moment pour emprunter avec un taux révisable. En effet, le niveau particulièrement faible des taux d'intérêts laisse penser une remontée progressive des taux, faisant perdre l'intérêt des taux révisables.

C'est au début du prêt que l'emprunteur paie le plus d'intérêts, et donc à la fin du prêt qu'il paie la plus grande partie de capital. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, une remontée des taux en début de période auraient donc des conséquences négatives sur le coût total des intérêts d'emprunt.