Coût d'un crédit immobilier

Dans cet article, vous apprendrez à calculer le coût d’un crédit immobilier en tenant compte des différents frais qui y sont inhérents. Le coût global peut être décomposé en plusieurs types de frais. Selon la nature de ces frais, il vous sera plus ou moins facile de les négocier auprès de votre banque. Quels sont les frais constitutifs du coût global d’un crédit immobilier ? Nous vous dressons ci-dessous une liste complète des frais à prendre en compte.

Coût d’un crédit immobilier : le taux d’intérêt
Ce taux représente le coût auquel votre banque accepte de vous accorder votre financement en contrepartie d’une rémunération. Trop souvent, les emprunteurs sont obnubilés par le taux d’intérêt de leur financement et négligent les autres frais inhérents à leur crédit immobilier.
Ce taux d’intérêt représente très souvent plus de 80 % du coût global de votre crédit immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : l’assurance emprunteur ou assurance de prêt
L’assurance de prêt permet de couvrir l’emprunteur si celui-ci soit se retrouve dans une situation délicate. Très souvent, les banques demandent que l’emprunteur soit au minimum couvert à 100 % du montant du capital emprunté contre le risque de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) et d’invalidité temporaire totale de travail (ITT, généralement avec une franchise de 90 jours).
Pour les personnes âgées de moins de 40 ans, le coût de l’assurance de prêt peut être réduit en demandant une délégation d’assurance à sa banque, c'est-à-dire en demandant d’être assurée avec une autre assurance que l’assurance de groupe proposée par l’organisme bancaire.
L’assurance de prêt représente en moyenne entre 10 à 15 % du coût total de votre prêt immobilier.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de dossier
Les frais de dossier sont demandés à l’emprunteur pour le temps passé à la constitution du dossier de financement. Les frais de dossier peuvent varier de quelques centaines d’euros jusqu’à 1 % du capital emprunté. Cette catégorie de frais est donc plus ou moins légitime en fonction du temps passé pour un type de financement. Ces frais sont très souvent négociables auprès des banques.

Coût d’un crédit immobilier : les frais de garantie
Les frais de garantie corresponde au coût de mise en place d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD) sur le bien que vous souhaitez acquérir. La garantie sert à protéger la banque en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de faire face à ses échéances.
Ces frais ne sont pas négociables mais vous pouvez demander à passer par un organisme cautionnaire tel que Crédit Logement. Cette alternative arrangera aussi bien la banque que le client : le client aura souvent des frais moindres à payer (et une grande partie de cette cotisation peut être remboursée par l’organisme cautionnaire en fin de prêt) et la banque n’aura pas à se charger de la saisie du bien pour se rembourser en cas d’impayé (l’organisme cautionnaire s’en occupera pour elle).

Coût d’un crédit immobilier : Indemnités de remboursement anticipé
Ils ne seront appliqués qu’en cas de remboursement anticipé partiel ou total du prêt. A ce sujet, nous vous invitons à consulter l’article suivant : Calcul des indemnités de remboursement anticipé. Elles sont difficilement négociables auprès de votre banque mais rien n’empêche d’essayer.

Coût d'un crédit immobilier : différé total ou partiel
Vous pouvez parfois être amené à demander un différé partiel ou total de votre prêt. Ces différés sont aussi à prendre en compte dans le coût global de votre crédit immobilier puisqu'ils auront pour effet d'augmenter le coût des intérêts.
Un différé partiel consiste sur une courte durée à ne payer que la partie intérêts des échéances afin de réduire le niveau des mensualités, et donc le taux d'endettement.
Un différé total consiste sur une courte durée à ne payer ni la partie intérêt ni la partie de capital à rembourser.
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Or, dans le cadre d'un différé partiel, le capital restant dû reste le même (puisque l'emprunteur ne paye que des intérêts) ; et dans le cadre d'un différé total, le capital restant dû augmente du montant du report des intérêts qui auraient normalement dû être payés. D'où un coût plus élevé du différé total par rapport au différé partiel.

Coût d'un crédit immobilier : le lissage de prêts
Si vous avez souscrits à deux prêts ayant des durées différentes, vous serez peut-être amené à demander un lissage de votre prêt ayant la durée la plus longue sur votre prêt ayant la durée la plus courte. Cette technique permet d'avoir la même échéance sur toute la durée du prêt.
Le lissage consiste à reporter une partie du capital à rembourser du prêt le plus long pour que celui-ci s'ajuste sur le prêt le plus court. D'où un coût plus important du crédit puisque les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû.


N’hésitez pas à nous laisser vos commentaires si vous souhaitez obtenir davantage de précisions concernant le coût global d’un crédit immobilier.

Prêt relais : Quels sont les dangers ?

Le prêt relais (ou crédit achat / revente) est un prêt accordé par une banque à un emprunteur en attente de la revente de son logement actuel en vue de l’acquisition d’un nouveau bien. Le montant du prêt relais est égal à un pourcentage du prix de vente net vendeur du bien mis en vente (entre 60 % et 80 % selon les banques), c'est-à-dire hors frais d’agence, auquel sera généralement déduit le capital restant dû du prêt en cours sur le logement mis en vente (excepté dans le cas où la banque accepte de racheter ce prêt).
Le montant du prêt relais servira d’apport personnel au financement de l’acquisition de la nouvelle résidence. Lors de la phase de revente, l’emprunteur paiera des mensualités uniquement constitués d’intérêts, le capital emprunté étant à rembourser lors de la revente du bien. A ces mensualités viendront également s’ajouter les mensualités du nouveau crédit immobilier venant compléter le financement du projet.
Dans le cadre d’un différé total du prêt relais, l’emprunteur ne devra payer que les mensualités de son nouveau prêt mais les intérêts qui auraient normalement dû être payés mensuellement viendront s’ajouter au capital emprunté, générant eux-mêmes par la suite des intérêts. Le différé total sera donc plus coûteux mais peut-être nécessaire pour le niveau d’endettement.

Quel que soit la forme du prêt relais (ou du crédit achat / revente), l’emprunteur devra rembourser le capital emprunté après une période de revente allant généralement de 12 à 24 mois. Dès lors, que se passe t-il si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt pour cause de non revente de son bien durant cette période ? Quels sont les dangers du prêt relais ?

Avant tout, il est important de souligner que le pourcentage du prix de vente net vendeur pris en compte dans le calcul du prêt relais n’est jamais égal à 100 %. Les banques y intègrent généralement une décote de 20 % à 40 % pour anticiper une potentielle évolution négative du marché de l’immobilier, laissant ainsi une marge de manœuvre au vendeur. Ainsi, l’emprunteur vendant son bien à un prix moindre que prévu rencontrera moins de difficultés à rembourser le montant du prêt relais.

Néanmoins, si le vendeur ne parvient pas à vendre son bien, la banque lui proposera généralement plusieurs solutions avant de saisir le bien mis en vente pour se rembourser :

• Proposition de prolonger de 12 mois la durée du prêt relais.
• Proposition de mettre en location le bien mis en vente. Le prêt relais devient alors amortissable.
• Nouvelle expertise du bien pour réévaluer le prix de vente.
• Si aucune de ces solutions ne permet le remboursement du prêt relais, le bien mis en vente sera saisi et la banque se remboursera sur la vente du bien (qui aura certainement subi un coup de rabot important sur son prix de vente). Si la vente ne permet pas de combler le montant dû, la banque mettra en place un prêt complémentaire que l’emprunteur devra rembourser.

La dernière solution est ce qui peut arriver de pire. Les banques proposent d’abord plusieurs solutions avant la saisie du bien, non seulement pour arranger le client, mais également parce que la saisie du bien est longue et coûteuse pour la banque.

Il faut aussi préciser qu’avant l’octroi d’un prêt relais, la banque demandera dans la grande majorité des cas une expertise du bien mis en vente, soit via l’expertise d’un ou plusieurs agents immobiliers, soit en mandatant un organisme indépendant.

Les dangers du prêt relais sont donc bien réels mais plusieurs solutions seront proposées avant d’en arriver au pire.

Crédits immobiliers : le choix d'un courtier s'impose !

La forte chute des taux d'intérêts depuis deux ans a largement favorisé l'augmentation des demandes de financement, en particulier concernant les rachats de prêts souscrits entre 2007 et 2008. Les banques se livrent à une concurrence féroce pour proposer les meilleures offres, et face à la multiplication et la complexité de celles-ci, les clients se trouvent souvent déboussoler. Pourtant, les consommateurs préfèrent toujours majoritairement aller prospecter directement les banques à la recherche du meilleur taux. Ainsi, les courtiers en crédits ne traitent qu'un quart des demandes de financement. Pourtant, les avantages procurés aux clients faisant appel à un courtier sont bien réels...

Faites appel à un courtier en crédits immobiliers :

Le rôle d'un courtier en crédits immobiliers est d'accompagner les clients sur toutes les étapes de leurs demandes de financement. Les courtiers possèdent une expertise et une connaissance des offres proposées par les banques permettant aux clients d'être accompagnés et guidés dans leurs démarches. "Les courtiers en crédits immobiliers ont pour mission de trouver l'offre la plus adaptée à un projet et aux attentes de chaque client". Deux types de courtiers sont présents sur le marché : ceux organisés sous la forme de réseaux (MeilleurTaux.com, ABCourtage...) et les indépendants, à l'image du cabinet EMD Courtages situé à Grenoble. Contrairement aux courtiers appartenant à un réseau, les indépendants misent sur la proximité et la disponibilité à l'égard de leurs clients. Autre principale différence, les courtiers indépendants ne facturent aucun frais de dossier*. Le client bénéficie ainsi d'un conseil adapté 100 % gratuit.

Faire appel à un courtier procure des avantages multiples :

• Un service gratuit pour les clients, les courtiers étant directement rémunérés par les banques ;
• Un gain de temps se traduisant généralement par un seul rendez-vous avec votre courtier, charge à lui de contacter ses différents partenaires bancaires ;
• Des conseils adaptés à la situation (revenus, endettement) et au projet de chacun ;
• Des partenariats avec des banques au niveau régional ou national, garantissant des taux d'intérêt plus bas aux clients faisant appel à un courtier ;
• Mais aussi des partenariats avec des assureurs vous garantissant les meilleures offres en terme d'assurances de prêts (garanties et prix). Cet avantage est particulièrement appréciable depuis le 2 septembre 2010, date à laquelle les banques n'ont légalement plus le droit d'imposer leur assurance de groupe décès-invalidité.

* A ne pas assimiler aux frais de dossier facturés par les banques pour le montage des dossiers de financement.

Les conditions de mise en place d'un prêt relais

Les banques ont aujourd'hui assoupli leurs conditions relatives à la mise en place de prêts relais. Ces crédits servent aux biens immobiliers mis en vente et constituent un apport pour l'acquisition d'un nouveau bien. Leurs taux ont baissé et la durée d'emprunt s'étale sur 12, 24, ou plus rarement 36 mois.

Le montant pris en compte dans le prêt relais représente généralement entre 70 et 80 % de l'estimation de la valeur du bien à vendre, si ce dernier est dégagé de tout crédit. S'il existe toujours un prêt en cours sur le bien en question, la banque applique ce pourcentage sur la valeur du bien moins le capital restant dû du crédit en cours.

Le remboursement du prêt relais doit intervenir juste après la vente du bien. Quant aux intérêts, ils sont payés à tous les mois (différé partiel) ou à l'issue du prêt, c'est-à-dire au moment du remboursement du capital emprunté (différé total). Dans ce dernier cas, les intérêts normalement dû à la fin de chaque mois sont reportés sur le capital restant dû où seront par la suite calculés les intérêts sur un montant emprunté plus élevé (capital initial emprunté + reports des intérêts dûs non payés). Le coût total du crédit sera donc plus élevé avec un différé total mais permettra pour certains emprunteur d'éviter un effort d'endettement trop important.

Le principal danger lié à ce type de crédits est la non-réalisation de la vente du bien dans le délai de 12 ou 24 mois. Le prêt relais doit alors être remboursé (capital + intérêts) alors que la vente du bien n'a toujours pas eu lieu. Cette situation se produit souvent lorsque le bien a été surévalué par rapport au prix réel du marché. A ce titre, l'établissement bancaire peut également demander une expertise du bien avant d'accorder un prêt relais, cette expertise permettant d'affiner le prix réel du bien.

Les taux d'emprunt atteignent un niveau historiquement bas !

Une étude réalisée par Crédit Logement, organisme cautionnaire de prêts immobiliers, montre que les taux d'emprunt se sont établis en moyenne à 3,35 % dans le neuf et 3,34 % dans l'ancien au cours du troisième trimestre 2010. Ce constat souligne le niveau exceptionnellement bas des taux d'emprunt actuels. Les taux n'ont en effet jamais été aussi bas depuis l'Après-guerre.

La forte baisse des taux a permis le développement des prêts à taux fixe, au détriment des prêts à taux révisable qui ne représentent plus que 6,5 % des crédits émis au cours du mois de septembre (hors formules de taux révisables avec variabilité totale du taux et de la durée).

Quant à la durée moyenne d'emprunt, celle-ci s'est établie à 210 mois, soit 17,5 ans, renforçant la tendance baissière de la durée des prêts depuis 2008. Ce recul n'a cependant était que d'un mois depuis la fin de l'année 2009, contre cinq mois sur l'année 2009 et huit mois sur l'année 2008.

Dans ce contexte favorable à l'octroi de crédits, le niveau des mensualités est aujourd'hui 10 % inférieur à celui de la fin 2008 pour un même capital emprunté.

En revanche, le coût relatif moyen des prêts se relève à 3,85 années de revenus au troisième trimestre 2010, contre 3,55 en septembre 2008, retrouvant ainsi son niveau atteint mi-2007. Cette hausse s'explique non seulement par une augmentation du coût des opérations réalisées, mais également par une progression des revenus des ménages plus lente qu'auparavant.

Taux fixe ou révisable ?

Si vous acceptez d'assumer une part de risque pour tenter de diminuer le coût de votre emprunt, vous pouvez opter pour un taux révisable (ou variable). Au contraire, si vous souhaitez connaître le montant de vos mensualités sur toute la durée de votre prêt, vous opterez plus facilement pour un taux fixe, sans surprises (bonnes ou mauvaises).

Les taux révisables sont tous indexés sur un indice de référence, généralement l'Euribor 1 an ou l'Euribor 3 mois.

Il existe différents prêts à taux révisables, dont les trois principales formes sont :

• Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées : en cas de hausse de l'indice de référence, la hausse du taux d'intérêts entrainera, soit une modification des échéances, soit une variation de la durée d'emprunt ;
• Le prêt à taux variable capé : la variation du taux d'intérêts est plafonné à + 1 %, + 1,5 %, + 2 %, ou plus rarement + 3 %. L'évolution de l'indice de référence aura une incidence sur le montant des mensualités ;
• Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnés : dans ce cas, le plafond porte sur le montant des mensualités. Si cette augmentation ne suffit pas, c'est alors la durée d'emprunt qui est rallongée. Cette dernière peut aussi être plafonnée.

Aujourd'hui, les taux ont atteint un niveau historiquement bas, ne rendant pas propice le moment pour emprunter avec un taux révisable. En effet, le niveau particulièrement faible des taux d'intérêts laisse penser une remontée progressive des taux, faisant perdre l'intérêt des taux révisables.

C'est au début du prêt que l'emprunteur paie le plus d'intérêts, et donc à la fin du prêt qu'il paie la plus grande partie de capital. Dans le cadre d'un prêt à taux variable, une remontée des taux en début de période auraient donc des conséquences négatives sur le coût total des intérêts d'emprunt.

Nouveau prêt à taux zéro à compter du 1er janvier 2011

La réforme du prêt à taux zéro (PTZ+) rentrera en vigueur à compter du 1er janvier 2011. Ce dispositif aura pour but de remplacer trois aides mises en place jusqu'à la fin 2010 : le prêt à taux zéro tel que nous le connaissons actuellement, le prêt Pass-Foncier et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale.

Jusqu'au 31 décembre 2012, les établissements bancaires ayant passé une convention avec l'Etat peuvent proposer des prêts à taux zéro, c'est-à-dire remboursables sans intérêt, pour financer :

• la construction d'un logement ;
• l'achat d'un logement neuf ;
• l'achat d'un logement ancien quelle que soit sa date de construction ;
• l'achat et/ou l'aménagement d'un local professionnel transformé en local d'habitation ;
• l'achat d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro ne peut venir qu'en complément d'autres prêts et ne peut permettre à lui seul de financer la totalité du bien immobilier.

Le prêt à taux zéro est réservé aux emprunteurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant leur demande de prêt. L'emprunteur peut également prétendre au prêt à taux zéro si :

• il est titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement de 2ème ou 3ème catégorie ;
• il est bénéficiaire de l'allocation adulte handicapée ;
• il est victime d'une catastrophe ayant rendu son logement inhabitable de manière définitive (ex : inondation).

N.B. L'emprunteur qui déménage et vend son logement acquis avec un prêt à taux zéro peut en demander son transfert.

Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+) sera non seulement plus attractif, notamment pour les logements neufs situés dans les zones A et B1, mais aura aussi une portée environnementale plus importante puisqu'il favorisera les acquisitions de logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) et les améliorations énergétiques des logements anciens (simulateur).

A contrario, le PTZ+ sera moins favorable aux logements neufs non BBC et aux logements anciens ayant une forte consommation annuelle d'énergie (catégorie E, F ou G). Dans ce cas, la quotité du prêt sera réduite.

Le montant du PTZ se calcule sur un pourcentage du montant de l'opération, dans la limite d'un plafond. Les pourcentages et plafonds diffèrent selon :

• la localisation du logement : zone A, B1, B2 ou C ;
• la performance énergétique du logement : sept classes sont définies, selon le niveau de la consommation annuelle d'énergie, allant de la classe A à la classe G ;
• et le statut du logement : neuf ou ancien.

Les durées d'emprunt du PTZ+ seront mieux adaptées aux revenus des ménages et iront jusqu'à 30 ans. Contrairement au PTZ actuel, la composition de la famille sera également prise en compte pour établir les durées d'emprunt.

Le montant maximal du PTZ+, dans le cas d'une famille de cinq personnes ou plus achetant en zone A, sera de 359 000 € dans le neuf et 285 000 € dans l'ancien.

Les grands gagnants de ce nouveau prêt à taux zéro seront les primo-accédants qui ne respectaient pas jusqu'alors les plafonds de revenus de l'actuel PTZ. En effet, ils pourront dorénavant bénéficier du nouveau prêt à taux zéro puisque les conditions de ressources ont tout simplement été supprimées, compensant ainsi, en totalité ou en partie, la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

N.B. Les différentes zones d'habitation :

- Zone A : Agglomération parisienne + Côte d'Azur + Genevoix français ;
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants + Grande couronne autour de Paris + Pourtour de la Côte d'Azur + Quelques agglomérations chères + Outre-mer + Corse et Îles ;
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants + Communes chères en zones littorales ou frontalières + Pourtour de l'Île-de-France ;
- Zone C : Reste du territoire.

La loi Lagarde favorise la délégation d'assurance emprunteur

La loi Lagarde qui vise à réformer les crédits à la consommation apporte un grand salut quant à la possibilité pour l'emprunteur de choisir son assurance de prêt.

La souscription à une assurance de prêt a changé sur trois principaux points :

1. « L’emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l’assureur de son choix » ;
2. « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée » ;
3. « Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt […], que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose ».

En résumé, avec l’adoption de cette loi, les particuliers devraient normalement pouvoir choisir entre l’assurance groupe proposée par la banque et une assurance individuelle via une délégation d’assurance, personnalisée selon le profil de l’emprunteur et permettant, dans certains cas, de bénéficier de tarifs très avantageux. Ces dispositions sont effectives depuis le 2 septembre 2010.

Dans la pratique, on peut s'attendre à ce que les banques soient réticentes pour accorder une délégation d'assurance de prêt, ou qu'elles ne tiennent tout simplement pas compte des réformes relatives à la loi Lagarde. Affaire à suivre...

Calcul des indemnités de remboursement anticipé

Contrairement à une idée reçue, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne sont pas fixées à 3 % du capital restant dû (CRD). Le calcul des indemnités de remboursement anticipé est strictement encadré par les articles L312-21 et R312-2  du Code de la consommation.de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

L'emprunteur reste libre de rembourser à tout moment, en totalité ou en partie, son prêt en cours. Néanmoins, le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt. Cette restriction ne peut s'appliquer lorsqu'il s'agit du solde du prêt.

En cas de remboursement par anticipation, l'indemnité due par l'emprunteur est alors égale à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt. Ce montant ne peut dépasser 3 % du capital restant dû. Ces 3 % représentent donc un plafond maximum, et en aucun cas une méthode de calcul des indemnités de remboursement anticipé.

La meilleure alternative reste encore de négocier auprès de votre banquier l'exonération de cette indemnité en cas de remboursement anticipé.

Trois exceptions confirment la règle :

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 25 juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur en cas de remboursement anticipé résultant :

• de la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• du décès de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• de la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

La formule de calcul des indemnités de remboursement anticipé :
Capital remboursé x Taux moyen du prêt / 2 = IRA (plafonnées à 3 % du CRD)

N.B. Dans le cas d'un remboursement total, le capital remboursé est égal au capital restant dû.