Imposition des plus-values immobilières : Calculs et mode d'emploi

Les plus-values immobilières correspondent à la différence entre le prix de revente de votre bien immobilier et le prix auquel vous l'avez acheté, ce qui suppose un prix de revente plus cher que son prix d'achat antérieur. Il existe des exceptions à l'imposition des ces plus-values : la cession d'une résidence principale et celle d'un bien détenu depuis plus de 15 ans échappent à toute taxation.

Pour exonérer les plus-values engendrées par la vente de sa résidence principale, une seule condition est obligatoire : le logement mis en vente doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la vente.
Pour les résidences secondaires et logements locatifs, les plus-values réalisées dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier détenu depuis plus de 15 ans sont totalement exonérées de taxation (conséquence de l'abattement de 10 % pour durée de détention).

Calcul de la plus-value immobilière imposable :

1/ Calcul de la plus-value brute : elle est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de vente, et le prix d'acquisition, tel qu'il a été mentionné dans l'acte d'achat, majoré d'un certain nombre de frais venant diminuer le montant de la plus-value imposable :

• Les frais d'acquisition (ex : frais de notaire, commissions versées à des intermédiaires) : ils peuvent être retenus pour leur montant réel, effectivement payé et justifié, ou être évalués forfaitairement à un taux de 7,5 % du prix d'acquisition. Le contribuable peut choisir la méthode qui lui est la plus avantageuse.
• Les dépenses de travaux (reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration) : elles peuvent être retenues soit pour leur montant réel et justifié, soit forfaitairement à un taux de 15 % du prix d'acquisition (sans justificatif nécessaire) à condition que le vendeur cède le logement plus de 5 ans après son acquisition. Pour être pris en compte, ces travaux ne doivent pas avoir été déjà pris en compte dans le calcul de l'impôt sur le revenu et doivent avoir été réalisés par des professionnels.

2/ Les abattements : Le premier est lié à la durée de détention du bien tandis que le second correspond à un abattement fixe de 1 000 € :

• L'abattement pour durée de détention : La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % par année de détention du bien vendu au-delà de la cinquième année.
• L'abattement fixe : La plus-value sera ensuite diminuée d'un abattement fixe de 1 000 €. Cet abattement s'applique à chaque vente imposable. N.B. La déduction de 1 000 € ne donne pas droit à restitution si elle entraîne un résultat négatif.

Calcul et paiement de l'impôt :

La plus-value nette est taxée au taux global d'imposition de 31,3 %, correspondant à un taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et un taux de 12,3 % au titre des prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values immobilières ne doivent plus être portées sur la déclaration annuelle des revenus. C'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (imprimé n° 2048 IMM) et le paiement auprès de la conservation des hypothèques de l'impôt sur la plus-value immobilière

Prêt à taux zéro plus : quel montant pour quelles conditions de remboursement ?

L'Etat soutient les primo-accédants (personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans) avec le prêt à taux zéro plus (PTZ+). Le prêt à taux zéro concerne l'acquisition de la résidence principale et ne comporte ni frais de dossier ni intérêts, ces derniers étant pris en charge par l'Etat.


Le montant du prêt et les conditions de remboursement accordées sont déterminés en fonction de différents facteurs :

• le nombre de personnes occupant le logement à titre de résidence principale ;
• le total des revenus fiscaux de référence n-2 de toutes ces personnes ;
• la localisation géographique de la future résidence ;
• le type de logement (neuf ou ancien) ;
• et la performance énergétique du bien, noté de A, pour les logements les plus économes, à G, pour les logements les plus énergivores.

Le Ministère de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement a récemment mis en ligne une application "Simulateur PTZ+" permettant de connaître le montant du prêt et les conditions de remboursement auxquels vous pouvez prétendre.

Attention, les données issues du simulateur sont communiquées à titre indicatif.

Le PTZ+ a la particularité, contrairement au précédent prêt à taux zéro, de supprimer les conditions de ressources des acquéreurs et de favoriser grandement les bâtiments à faible consommation d'énergie.

Loi de finances 2011 : Présentation des principales mesures adoptées

Après examination par le Conseil Constitutionnel, la loi de finances pour 2011 a été publiée au Journal officiel le 30 décembre 2010. Plusieurs mesures phares ont ainsi été adoptées en attendant une refonte d'ensemble de la fiscalité du patrimoine en début du second trimestre 2011. Petit tour d'horizon des principales mesures adoptées...

Changement de situation matrimoniale en cours d'année (mariage, divorce, PACS) :

Auparavant, trois impositions distinctes pouvaient être réalisées (deux individuelles, une commune) pour déclarer les revenus de l'année de changement de situation matrimoniale. Depuis le 1er janvier 2011, les contribuables devront choisir entre une imposition commune (une seule déclaration) ou deux impositions distinctes (une déclaration par contribuable). L'application de cette mesure sera effective pour la déclaration des revenus perçus en 2011. La règle de double déclaration en cas de décès du conjoint reste quant à elle inchangée.

Augmentation des taux d'imposition et prélèvements sociaux :

La tranche supérieure du barème de l'impôt sur le revenu passe de 40 % à 41 %. Cette mesure visera donc les hauts revenus.
Auparavant fixés à 12,1 %, les prélèvements sociaux ont été fixés à 12,3 % pour les plus-values et revenus perçus dès 2010 lorsque ceux-ci sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu (dès 2011 dans les autres cas). Ces deux mesures ne rentrent pas en compte dans le calcul du bouclier fiscal.
Le taux de prélèvements des intérêts et plus-values est porté de 18 % à 19 %. Le taux des plus-values immobilières passe quant à lui de 16 % à 19 %.
De plus, les plus-values n'étaient auparavant taxables que si le montant annuel des cessions excédé le seuil de 25 830 € (pour l'année 2010). A compter du 1er janvier 2011, ce seuil de cession a été supprimé et les plus-values sont taxées dès le premier euro de cession.
Rappel : Depuis le 1er décembre 2010, les plus-values sont assujetties aux prélèvements sociaux dès le premier euro de cession.

Suppression du crédit d'impôt sur les dividendes :Le crédit d'impôt de 50 % sur les dividendes, plafonné à 115 € pour une personne seule et 230 € pour un couple, a été supprimé à compter de l'imposition des revenus de 2010.
L'abbatement de 40 % et l'abattement fixe (1 525 € pour une personne seule et 3 050 € pour un couple) n'ont pas été remis en cause.

Réduction du plafonnement des niches fiscales :
Plafonné en 2009 à 25 000 € + 10 % du revenu imposable du foyer fiscal, puis en 2010 à 20 000 € + 8 % du revenu imposable, le plafonnement des niches fiscales est réduit en 2011 à 18 000 € + 6 % du revenu imposable pour l'imposition des revenus perçus en 2011.

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition d'une résidence principale :
Un crédit d'impôt afférent aux intérêts d'emprunt était jusqu'à présent accordé aux acquéreurs d'une résidence principale, dans la limite 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple. Ce crédit d'impôt a aujourd'hui était supprimé :

• pour les opérations dont les offres de prêt ont été émises à compter du 1er janvier 2011 ;
• pour les opérations dont les offres de prêt ont été emises avant cette date, lorsque l'acquisition du logement ou la déclaration d'ouverture de chantier intervient après le 30 septembre 2011.

Barème IR 2010 :
Revenus = 5 963 € => 0,00 %
5 963 € - 11 896 € => 5,50 %
11 896 € - 26 420 € => 14,00 %
26 420 € - 70 830 € => 30,00 %
Revenus > 70 830 € => 41,00 %

Barème ISF 2011 :
Patrimoine = 800 000 € => 0,00 %
800 000 € - 1 310 000 € => 0,55 %
1 310 000 € - 2 570 000 € => 0,75 %
2 570 000 € - 4 040 000 € => 1,00 %
4 040 000 € - 7 710 000 € => 1,30 %
7 710 000 € - 16 790 000 € => 1,65 %
Patrimoine > 16 790 000 € => 1,80%

Crédits immobiliers : le choix d'un courtier s'impose !

La forte chute des taux d'intérêts depuis deux ans a largement favorisé l'augmentation des demandes de financement, en particulier concernant les rachats de prêts souscrits entre 2007 et 2008. Les banques se livrent à une concurrence féroce pour proposer les meilleures offres, et face à la multiplication et la complexité de celles-ci, les clients se trouvent souvent déboussoler. Pourtant, les consommateurs préfèrent toujours majoritairement aller prospecter directement les banques à la recherche du meilleur taux. Ainsi, les courtiers en crédits ne traitent qu'un quart des demandes de financement. Pourtant, les avantages procurés aux clients faisant appel à un courtier sont bien réels...

Faites appel à un courtier en crédits immobiliers :

Le rôle d'un courtier en crédits immobiliers est d'accompagner les clients sur toutes les étapes de leurs demandes de financement. Les courtiers possèdent une expertise et une connaissance des offres proposées par les banques permettant aux clients d'être accompagnés et guidés dans leurs démarches. "Les courtiers en crédits immobiliers ont pour mission de trouver l'offre la plus adaptée à un projet et aux attentes de chaque client". Deux types de courtiers sont présents sur le marché : ceux organisés sous la forme de réseaux (MeilleurTaux.com, ABCourtage...) et les indépendants, à l'image du cabinet EMD Courtages situé à Grenoble. Contrairement aux courtiers appartenant à un réseau, les indépendants misent sur la proximité et la disponibilité à l'égard de leurs clients. Autre principale différence, les courtiers indépendants ne facturent aucun frais de dossier*. Le client bénéficie ainsi d'un conseil adapté 100 % gratuit.

Faire appel à un courtier procure des avantages multiples :

• Un service gratuit pour les clients, les courtiers étant directement rémunérés par les banques ;
• Un gain de temps se traduisant généralement par un seul rendez-vous avec votre courtier, charge à lui de contacter ses différents partenaires bancaires ;
• Des conseils adaptés à la situation (revenus, endettement) et au projet de chacun ;
• Des partenariats avec des banques au niveau régional ou national, garantissant des taux d'intérêt plus bas aux clients faisant appel à un courtier ;
• Mais aussi des partenariats avec des assureurs vous garantissant les meilleures offres en terme d'assurances de prêts (garanties et prix). Cet avantage est particulièrement appréciable depuis le 2 septembre 2010, date à laquelle les banques n'ont légalement plus le droit d'imposer leur assurance de groupe décès-invalidité.

* A ne pas assimiler aux frais de dossier facturés par les banques pour le montage des dossiers de financement.

Assurance-vie : quels sont les frais ?

Bien qu'étant un produit multifonction offrant de nombreux avantages en matière de fiscalité et de succession, le contrat d'assurance-vie est soumis à un certain nombre de frais que le détenteur doit connaître avant d'y souscrire. Pour l'aider à choisir le meilleur contrat, l'épargnant pourra se faire conseiller auprès d'un cabinet de gestion de patrimoine ou d'un courtier en assurances. En plus des conseils pouvant être apportés, ces acteurs pourront également négocier des tarifs plus compétitifs, rendant ainsi les performances du contrat plus conséquentes.

Typologie des frais liés à l'assurance-vie :

Les frais d'entrée sont prélevés lors de chaque versement et viennent en déduction du montant investi sur le contrat, et donc des sommes génératrices d'intérêts. Les frais de gestion sont prélevés chaque année et servent à rémunérer l'assureur pour la gestion administrative des contrats de ses assurés. Les frais d'arbitrage sont quant à eux facturés lorsque le détenteur du contrat modifie la répartition de son épargne à l'intérieur de son contrat. Par exemple, le souscripteur disposant d'une épargne placée à hauteur de 100 % sur un fonds euros peut décider d'investir 20 % de celle-ci sur des unités de compte (capital non garanti) pour aller chercher plus de performances. Enfin, les frais de sortie sont appliqués lorsque le souscripteur interrompt son contrat avant le terme. Ces frais ne peuvent être demandés lorsque l'assurance-vie a été souscrite depuis plus de 10 ans. Aujourd'hui, la plupart des contrats d'assurance-vie commercialisés ne facturent plus de frais de sortie anticipée.

Coût moyen par type de frais :

• Frais d'entrée : de 3 à 5 % du montant des versements.
• Frais de gestion : de 0,2 à 1 % sur les contrats en euros / de 0,5 à 1,5 % sur les contrats multisupports.
• Frais d'arbitrage : environ 0,5 % sur l'épargne transféré (généralement plafonnés) ou prélevés forfaitairement lors de chaque arbitrage.
• Frais de sortie : limité à 5 % maximum.