Crédits immobiliers : le choix d'un courtier s'impose !

La forte chute des taux d'intérêts depuis deux ans a largement favorisé l'augmentation des demandes de financement, en particulier concernant les rachats de prêts souscrits entre 2007 et 2008. Les banques se livrent à une concurrence féroce pour proposer les meilleures offres, et face à la multiplication et la complexité de celles-ci, les clients se trouvent souvent déboussoler. Pourtant, les consommateurs préfèrent toujours majoritairement aller prospecter directement les banques à la recherche du meilleur taux. Ainsi, les courtiers en crédits ne traitent qu'un quart des demandes de financement. Pourtant, les avantages procurés aux clients faisant appel à un courtier sont bien réels...

Faites appel à un courtier en crédits immobiliers :

Le rôle d'un courtier en crédits immobiliers est d'accompagner les clients sur toutes les étapes de leurs demandes de financement. Les courtiers possèdent une expertise et une connaissance des offres proposées par les banques permettant aux clients d'être accompagnés et guidés dans leurs démarches. "Les courtiers en crédits immobiliers ont pour mission de trouver l'offre la plus adaptée à un projet et aux attentes de chaque client". Deux types de courtiers sont présents sur le marché : ceux organisés sous la forme de réseaux (MeilleurTaux.com, ABCourtage...) et les indépendants, à l'image du cabinet EMD Courtages situé à Grenoble. Contrairement aux courtiers appartenant à un réseau, les indépendants misent sur la proximité et la disponibilité à l'égard de leurs clients. Autre principale différence, les courtiers indépendants ne facturent aucun frais de dossier*. Le client bénéficie ainsi d'un conseil adapté 100 % gratuit.

Faire appel à un courtier procure des avantages multiples :

• Un service gratuit pour les clients, les courtiers étant directement rémunérés par les banques ;
• Un gain de temps se traduisant généralement par un seul rendez-vous avec votre courtier, charge à lui de contacter ses différents partenaires bancaires ;
• Des conseils adaptés à la situation (revenus, endettement) et au projet de chacun ;
• Des partenariats avec des banques au niveau régional ou national, garantissant des taux d'intérêt plus bas aux clients faisant appel à un courtier ;
• Mais aussi des partenariats avec des assureurs vous garantissant les meilleures offres en terme d'assurances de prêts (garanties et prix). Cet avantage est particulièrement appréciable depuis le 2 septembre 2010, date à laquelle les banques n'ont légalement plus le droit d'imposer leur assurance de groupe décès-invalidité.

* A ne pas assimiler aux frais de dossier facturés par les banques pour le montage des dossiers de financement.

Assurance-vie : quels sont les frais ?

Bien qu'étant un produit multifonction offrant de nombreux avantages en matière de fiscalité et de succession, le contrat d'assurance-vie est soumis à un certain nombre de frais que le détenteur doit connaître avant d'y souscrire. Pour l'aider à choisir le meilleur contrat, l'épargnant pourra se faire conseiller auprès d'un cabinet de gestion de patrimoine ou d'un courtier en assurances. En plus des conseils pouvant être apportés, ces acteurs pourront également négocier des tarifs plus compétitifs, rendant ainsi les performances du contrat plus conséquentes.

Typologie des frais liés à l'assurance-vie :

Les frais d'entrée sont prélevés lors de chaque versement et viennent en déduction du montant investi sur le contrat, et donc des sommes génératrices d'intérêts. Les frais de gestion sont prélevés chaque année et servent à rémunérer l'assureur pour la gestion administrative des contrats de ses assurés. Les frais d'arbitrage sont quant à eux facturés lorsque le détenteur du contrat modifie la répartition de son épargne à l'intérieur de son contrat. Par exemple, le souscripteur disposant d'une épargne placée à hauteur de 100 % sur un fonds euros peut décider d'investir 20 % de celle-ci sur des unités de compte (capital non garanti) pour aller chercher plus de performances. Enfin, les frais de sortie sont appliqués lorsque le souscripteur interrompt son contrat avant le terme. Ces frais ne peuvent être demandés lorsque l'assurance-vie a été souscrite depuis plus de 10 ans. Aujourd'hui, la plupart des contrats d'assurance-vie commercialisés ne facturent plus de frais de sortie anticipée.

Coût moyen par type de frais :

• Frais d'entrée : de 3 à 5 % du montant des versements.
• Frais de gestion : de 0,2 à 1 % sur les contrats en euros / de 0,5 à 1,5 % sur les contrats multisupports.
• Frais d'arbitrage : environ 0,5 % sur l'épargne transféré (généralement plafonnés) ou prélevés forfaitairement lors de chaque arbitrage.
• Frais de sortie : limité à 5 % maximum.

Assurance-vie : un placement multifonction

L'ouverture d'un contrat d'assurance-vie permet à son détenteur de bénéficier de multiples possibilités allant bien au delà du simple produit d'épargne ou d'assurance. L'assurance-vie est un produit complexe offrant d'importants avantages, notamment en matière de fiscalité, qui nécessite les conseils avisés d'un professionnel.

L'assurance-vie, un produit d'épargne :
L'assurance-vie permet tout d'abord à son détenteur de se constituer progressivement un capital selon le principe de la capitalisation. Les produits générés par le placement des primes versées sur le contrat d'assurance-vie deviennent à leurs tours productifs d'intérêts. L'assurance vie permet également de valoriser une épargne déjà constituée en vue de réaliser des projets futurs dépendants de chaque épargnant (achat d'une résidence principale, payer les études des enfants, investissements financiers ou immobiliers...). Il est à rappeler que l'épargne placée sur un contrat d'assurance-vie reste disponible à tout moment. Seule la fiscalité est plus ou moins douce en fonction de la date de retrait des fonds par rapport à l'ouverture du contrat d'assurance-vie. Cette fiscalité ne s'applique que sur les gains réalisés et non sur le capital investi (capital initial + autres primes versées).

L'assurance-vie, un instrument boursier :
Sur un contrat d'assurance-vie multisupport, le souscripteur peut réaliser des arbitrages, c'est-à-dire acheter ou vendre des titres généralement sous la forme d'OPCVM à l'intérieur de son portefeuille. Contrairement à d'autres instruments boursiers, les gains dégagés lors de ces opérations sont à l'abri de toute ponction fiscale tant que les capitaux ne sont pas retirés.

L'assurance-vie, un instrument pour préparer sa retraite :
Pour compenser sa baisse de revenus suite à son départ à la retraite, le détenteur d'un contrat d'assurance-vie aura l'opportunité d'effectuer des rachats partiels sur son contrat d'assurance-vie qui pourront être programmés à échéances régulières. Le souscripteur a également la possibilité d'opter pour le versement d'une rente viagère qui aura néanmoins pour contrepartie de rendre cette décision irréversible et d'aliéner le capital au profit de l'assureur, et donc au détriment des héritiers et bénéficiaires désignés.

L'assurance-vie, un outil de transmission du patrimoine :
Un des principaux avantages fournis par l''assurance-vie est de permettre au souscripteur de transmettre les sommes investies sur son contrat à une (des) personne(s) de son choix, même si celle(s)-ci ne fait (font) pas partie des membres de sa famille ou des héritiers directs.
Les sommes transmises via un contrat d'assurance-vie bénéficie d'un régime fiscal très avantageux. Les sommes transmises au conjoint ou au partenaire de PACS sont totalement exonérées de droits de succession. Dans les autres cas, les sommes transmises sont exonérées de droits de succession à hauteur de 152 500 € si les primes ont été versées avant les 70 ans de l'assuré. Les sommes transmises au-delà de cette limite de 152 500 € par bénéficiaire subissent une ponction fiscale de 20 %.

Déductions, réductions et crédits d'impôt, quelles différences ?

Quelles sont les caractéristiques propres aux déductions, réductions et crédits d'impôt ? Chaque avantage fiscal procure des gains fiscaux de natures différentes n'avantageant pas de la même manière les contribuables qui en bénéficient.

Les déductions d'impôt :
Les déductions sont des "charges déductibles" qui sont soustraites du revenu imposable avant le calcul de l'impôt. Dans ce cas, l'avantage fiscal sera d'autant plus important que le contribuable se situe dans une tranche d'imposition élevée.
Pour une déduction d'impôt de 2 000 €, le contribuable taxé au taux marginal de 40 % bénéficiera d'un gain d'impôt de 800 €, tandis que le contribuable taxé au taux de 5,5 % ne réalisera qu'une économie d'impôt de 110 €.

Les réductions d'impôt :
Contrairement aux déductions, les réductions sont déduites après le calcul de l'impôt selon le barème progressif. Bien souvent, les réductions d'impôt correspondent à une partie (%) des dépenses engagées, limitée à un plafond annuel. Dans ce cas, l'avantage fiscal ne dépend pas de la tranche d'imposition du contribuable mais de la dépense engagée ouvrant droit à la réduction d'impôt. Les réductions d'impôt peuvent ramener l'impôt à zéro mais ne donnent pas lieu à remboursement quand la réduction est supérieure au montant de l'impôt. C'est pourquoi les réductions d'impôt ne présentent aucun intérêt fiscal pour les foyers faiblement imposables.
Le contribuable qui doit payer un impôt de 5 000 € et bénéficie d'une réduction d'impôt de 7 000 € verra cette dernière limitée à 5 000 €.
Bien que non-remboursables, les réductions d'impôt peuvent parfois être reportables sur un certain nombre d'années. Par exemple, lorsque la réduction d'impôt Scellier imputable au titre d'une année d'imposition est supérieure à l'impôt sur le revenu dû par le contribuable, la différence peut être imputée sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

Les crédits d'impôt :
Les crédits d'impôt fonctionnent selon le même principe que les réductions d'impôts mais contrairement à ces dernières, les crédits d'impôt sont remboursés par le Trésor Public lorsque leur montant excède celui de l'impôt dû. Les crédits d'impôt avantagent donc aussi bien les personnes imposables que celles qui ne le sont pas ou faiblement.
L'exemple le plus parlant concerne le crédit d'impôt pour les intérêts d'emprunts afférents à l'acquisition de l'habitation principale qui donne droit à un crédit d'impôt de 40 % des intérêts versés la première année, puis de 20 % pour les quatre années suivantes, dans la limite de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple. Le taux de ce crédit d'impôt est majoré pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) à 40 % des intérêts versés pendant sept ans. Ce dispositif sera supprimé dès 2011.
N.B. Les restitutions inférieures à 8 € ne sont pas remboursées.

Clause du bénéficiaire dans un contrat d'assurance-vie : quelques explications s'imposent...

La clause du bénéficiaire est un élément fondamental de l'assurance-vie, tant sur le fond que sur le forme, que le souscripteur doit remplir dès l'ouverture de son contrat. Cette clause permet au souscripteur de désigner les bénéficiaires qui receuilleront le capital placé sur le contrat d'assurance-vie au décès de l'assuré. Mises à part quelques exceptions, tels que les professionnels de la santé dans certains cas, le souscripteur bénéficie d'une grande liberté quant au choix des bénéficiaires.

Le souscripteur peut en effet désigner ses héritiers directs, une personne autre que ses héritiers directs, une personne avec qui il n'a aucun lien de parenté, certaines personnes morales, et même le Trésor Public (ex : pour s'acquitter des droits de succession à la place des héritiers).

Le souscripteur peut également désignés autant de souscripteurs qu'il le souhaite. Si plusieurs bénéficiaires sont désignés, le souscripteur pourra établir un ordre de priorité entre les bénéficiaires (ex : "mon conjoint, à défaut mes enfants") ou répartir les capitaux entre eux (ex : "50 % pour mon conjoint, 50 % pour mes enfants").

La désignation du bénéficiaire peut se faire de manière nominative ou qualitative. Dans le premier cas, le souscripteur désigne le bénéficiaire par son nom, et éventuellement son adresse, date et lieu de naissance afin d'éviter les homonymes. Dans le second cas, il s'agit de désigner un bénéficiaire par sa qualité : "mon conjoint", "mes enfants", "mes héritiers", etc. Dans cette hyptohèse, c'est la personne ayant cette qualité au moment du décès qui recevra le bénéfice de l'assurance-vie. Cette désignation peut être très inconvéniente pour les personnes en instance de divorce.

La désignation sous conditions permet au souscripteur de désigner des bénéficiaires qui devront alors remplir une charge. Cette charge ne doit en aucun cas être impossible, illicite ou immorale sous peine de voir le contrat être réintégré dans l'actif successoral, et ainsi perdre tous ses avantages juridiques et fiscaux.

L'acceptation du bénéficaire :

L'accord du bénéficiaire n’est pas nécessaire à la validité du contrat d’assurance-vie. Cependant, s’il est averti de sa désignation par le souscripteur, le bénéficiaire a la possibilité d’accepter le bénéfice du contrat. Après un délai de 30 jours, cette acceptation peut intervenir à tout moment en cours de contrat et nécessite désormais, depuis le 18 décembre 2007, le consentement du souscripteur.

Mais attention, après une acceptation validée par le souscripteur, le bénéficiaire acceptant possède des droits irrévocables sur le contrat :

• Le souscripteur ne peut plus changer la clause bénéficiaire sans l’accord du bénéficiaire lui-même ;
• Le souscripteur ne peut pas non plus disposer librement de son épargne placée sur le contrat.